さいたま幸せ相続相談センター
賃貸アパートや収益マンションなどの不動産はこれまで相続税の節税対策の定番でしたが、2026年9月18日は大きな転機を迎えています。国税庁が「貸付用不動産の評価について」の通達案を公表し、今後評価ルールが見直される予定です。
そこで、本記事では現在公表されている案の段階で見えてきた「貸付用不動産の評価の考え方」と、今後相続を見据えて検討できる相続税対策について解説します。
貸付用不動産の評価はどう変わる？
これまで賃貸物件は、相続税の評価額が実際の売買価格（時価）より低くなるのが一般的でした。さらに「人に貸している」ことによる評価の引き下げもあるため、現金で持つより相続税を抑えやすいとされてきました。
しかし、こうした評価方法によって、実際の売買価格と相続税評価額との間に大きな差が生じるケースがありました。今回の通達案は、この評価額と実際の売買価格との乖離を縮め、より実態に即した評価を行うことを目的としたものです。
詳しくは以下で解説します。
変更の対象になる不動産
対象は、大きく分けて次の2つです。
相続・贈与の日から5年以内に、お金を払って取得（購入・新築）した貸付用不動産
取得の時期は、原則として物件の引渡しを受けた日で判断します。相続で受け継いだ物件でも、亡くなった方が5年以内に購入していた場合は対象に含まれます。
不動産小口化商品
不動産特定共同事業の商品や、不動産を信託した受益権を小口に分けた商品などです。こちらは、取得した時期にかかわらず対象です。
5年以内に取得した貸付用不動産の評価
評価の原則は、相続や贈与の時点の「通常の取引価額」、つまり時価です。ただ、毎回鑑定を受けるのは負担が重いため、購入価格がその時点の相場に見合っていたと認められる場合は、次の金額の80％で評価できる方法が用意されています。
- 土地：取得価額 × 購入時から相続時までの地価の変動率
変動率は、原則として路線価（道路ごとに国税庁が定める土地の評価の基準額）の変化で計算します。路線価がない地域では、倍率方式で評価した額などを使います。
- 建物：取得価額 − 定額法で計算した減価償却費
購入から相続までの期間に1年未満の端数があれば、1年として数えます。
「取得価額」には、購入代金のほか、購入にかかった費用や、改良費・設備費も含まれます。よく「購入価格の8割」と短く語られますが、あくまで条件付きの例外です。相場からかけ離れた価格で買った場合や、地価が大きく動いた場合などは、使えない可能性があります。
不動産小口化商品の評価
小口化商品も、原則は時価で評価します。ただし、商品の元本にあたる金額（元本等相当額）が適正な価格情報に基づいている場合は、専門家の意見価格や、売買の実例、事業者の定期報告書などを参考にした評価ができます。
この場合は、元本等相当額の90％、専門家の意見価格、鑑定評価額の95％など、金額が明らかなもののうち最も低いものを使えるしくみです。
①の「80％」とは別の計算になる点に注意してください。
今回の変更のねらい
自宅、保有して5年を超えた賃貸物件、更地などは今回の見直しの対象外であり、従来どおりの評価が続く見込みです。
相続税法（相続税法22条）では財産の価額は「財産を取得した時の時価」で評価すると決まっています。ところが貸家などの貸付用不動産は、市場での売買価格と相続税評価額が大きくかい離していると指摘されてきました。
国税庁は、今回の見直しによって、実際の市場価格と相続税評価額との乖離を縮め、より実態に即した評価を行うとともに、評価方法を明確にすることで、相続税評価額を事前に予測しやすくすることをねらいとしています。
対象外となる5つのケース
5年以内に取得した物件でも、次の5つに当てはまる場合は、課税上の問題がない限り、新しい評価の対象から外れる見込みです。
①収用などに伴って取得した不動産
公共事業による収用や換地などで手放した不動産の代わりに取得したもので、税の特例（租税特別措置法）の適用を受けたものです。
自分の意思だけで選んだ買い物とはいえない事情があるため、除外されると考えられます。取得価額が、手放した不動産の譲渡価額の120％以内であることなどの条件が付きます。
②固定資産の交換の特例を使って取得した不動産
所得税法の「固定資産の交換の特例」を受けて取得した土地や建物です。持っていた資産が別の資産に姿を変えただけ、という整理です。ただし、交換で手放した資産が5年以内に取得したものだった場合は、除外されません。
③特定の事業用資産の買換え特例を使って取得した不動産
長く持っていた事業用資産を買い換える特例（租税特別措置法37条の表の第3号）を使って取得したものです。令和11年3月31日までの譲渡に伴う買換えに限られ、取得価額が譲渡価額の120％以内という条件もあります。120％を超えると、除外されず、その物件全体が対象になります。
④既存の建物を増築・改築した部分
5年以内に増築や改築をしても、次のどちらかの建物であれば、増築・改築した部分は対象外です。
- 5年以内に取得していない建物（たとえば5年超前から持っている建物）
- 5年以内に相続などで取得した建物（ただし、対価を払う取引で取得したものは除きます）
除外されるのは増築・改築した部分だけです。建物そのものを5年以内に購入していた場合は対象になります。
⑤通達の制定日までに新築した建物（建築中を含む）
5年を超えて持っている土地や、5年以内に相続などで取得した土地に建てた建物には、経過措置が用意されています。「建築中」と認められるには、制定日までに次の3つがそろっている必要があります。
- 建築の請負契約などを結んでいる
- 制定日の時点で工事が行われている
- 費用の全部または一部を支払っている
制定日はこれから決まるため、新築を予定している方は特に注意してください。
いずれも通達案の段階の内容です。除外の範囲は最終版で変わる可能性があるため、自分の物件が当てはまるかどうかは、専門家に確認しながら進めましょう。
2026年10月時点の注意点
この通達案については、10月18日までパブリックコメント（意見公募）が行われています。過去の分譲マンションの通達でも、意見公募のあとに案が一部手直しされてから確定しました。今回も同じ流れになる可能性があるため、「案のままで決まる」と決めつけないことが大切です。
- 通達の制定日は、まだ示されていません。
- 新しい評価は、令和9年（2027年）1月1日以後に、相続・遺贈・贈与で取得した財産から適用される予定です。
- すべての賃貸物件が対象ではありません。収用に伴う取得や特定の買換え、既存建物の増改築部分などは、対象から外れる見込みです。
- 長く持っている土地に、制定日までに建てた建物（建築中を含む）には、経過措置が用意される予定です。
今からやっておきたい相続税対策
相続税のルールは毎年のように変わるため、「何から始めればいいのかわからない」という声をよく聞きます。ここでは、いまからできる対策を3つ紹介します。
相続税のシミュレーションと納税資金の確保
まず取り組みたいのは、相続税額の試算です。「現在の評価で計算した場合」と「通達案どおりに評価した場合」の2通りを出しておくと、評価の変更が自分の家計にどれほど響くかが数字でわかります。
賃貸物件が複数ある方は、物件ごとに差を確認しておきましょう。
税額が見えたら、次は納税資金です。相続税は原則として現金で一括納付し、申告と納付の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
財産の大半が不動産だと、手元の現金が足りなくなりがちです。そこで有効な方法が、生命保険の活用です。死亡保険金は受取人が直接受け取れるため、遺産分割の話し合いを待たずに、納税や諸費用にあてやすい資金になります。
また、相続人が受け取る場合「500万円 × 法定相続人の数」までは相続税がかかりません。不動産を継ぐ人以外に現金を残したいときの備えにもなります。
小規模宅地等の特例の要件を再確認する
人に貸している土地には、「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」を使える場合があります。200㎡までの部分について、評価額を50％減らせる制度です。
ただし、亡くなる前3年以内に新たに貸し始めた土地は原則として対象外です。3年を超えて「特定貸付事業」（事業的規模で行う貸付け）を行っていた場合は例外とされています。
今回の通達案は、この特例そのものを変えるものではありません。ただ、土地の評価額が上がれば、特例を使ったあとの課税価格も上がるため、特例を使えるかどうかの重みが増します。
保有目的を再確認し相続後もイメージしておく
評価額の差だけで持ち続けるかどうかを決めると、あとで後悔しかねません。そもそも何のために持っている不動産なのか、この機会にあらためて考えてみましょう。老後の安定収入のためか、子や孫に残すためか、将来は売るつもりかなど、目的によって最適な判断は変わります。
あわせて、相続が起きたあとの姿も思い描いておくことが大切です。
- 誰が管理を引き継ぐのか
- 修繕費や借入金の返済をまかなえるのか
- 相続人どうしで共有になり、もめるおそれはないか
収支の見通しが立たない物件は、評価が上がる前のいまのうちに、売却や買い換えも含めて検討する価値があります。考えがまとまったら家族と共有し、遺言書などの形に残しておくと安心です。
まとめ
貸付用不動産の評価は、令和9年（2027年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与による取得から、時価を重視する方向へ大きく変わる予定です。
対象は、5年以内に取得した貸付用不動産と、不動産小口化商品です。ただし通達案はまだ確定前で、例外や経過措置も細かく分かれています。自分の物件がどれに当たるかは、家族構成や財産全体によって答えが変わります。
さいたま幸せ相続相談センターでは、賃貸不動産をお持ちの方の状況を丁寧にうかがい、評価の見通しについて、生前対策も含めたサポートを行っています。まずはお気軽にご相談ください。
※本記事は2026年10月時点の通達案に基づく内容です。最終的な通達により、取扱いが変わる可能性があります。
執筆：岩田いく実
監修：ひふみ相続税理士事務所代表 菊池悠 税理士
