さいたま幸せ相続相談センター
相続が発生した際、「きょうだい3人、仲良く3分の1ずつ実家を相続しよう」と、とりあえず等分で登記してしまうケースが未だに後を絶ちません。その場は丸く収まったように見えます。
しかし、不動産の共有は厳禁というのは、相続に詳しい専門家であればまず考えることです。
相続手続きに携わるプロからすると基本なのですが、残念ながらいまだにそのリスクを説明せずに単純に共有で手続きを進める士業も少なくはありません。
相続にあまり詳しくない司法書士や税理士の先生は、遺産分割協議が簡単にまとまりやすい安易な選択をしがちな傾向にあります。また、相続の場で相続人全員が平等になるようにしたいという希望から、将来どうなるか？をあまり深く考えずに手続きをしてしまうことも。
今回は、安易に不動産の共有を選択してしまったご家族が将来どのような問題に直面することになるのか。今まさに共有名義で困っている方がやるべきこと、そして実務で不可欠な「共有物分割契約」の注意点について解説します。
「仲良しきょうだい」が数年で音信不通に…共有名義が招いた悲劇
【相談事例：都内の一戸建てを兄・妹で1/2ずつ相続】
都内に実家のあるご兄弟に、お母様の相続が発生しました。相続当時は「実家は、思い出もあるし今はまだ処分する気持ちになれないが、落ち着いたら売却してお金に換えよう」と話し合った結果それぞれ2分の１ずつの共有名義で相続をしました。しかし数年後、兄が「高齢になったし、思い出の詰まった実家に自分が移り住みたい」と言い出しました。妹は当初の通り「売却して現金化したい」と主張をしており、意見は対立。
並行線のまま、兄は妹に断りもなく勝手に実家に移り住んでしまったのです。
妹は、当初の約束と違うと兄に意見をしますが、共有者は不動産全体を使う権利があるため、兄を強制退去させることは困難です。
結局、話し合いは決裂。仲の良かったきょうだいの関係は完全に冷え切ってしまいました。
また、都内の一戸建てということもあり売却すれば数千万円にもなる土地でした。当初の約束通り共有で売却をすれば、妹にも大きなお金が入るはずだったこともあり経済的な損失も大きいです。
結果、共有状態の解消のため、妹は弁護士に相談し法的な争いをする結果になってしまいました。
不動産の共有について詳しく知りたい方はこちらのコラムもご一読ください。
共有状態の土地に相続が発生して…自宅の売却を余儀なくされる事態に
【相談事例：先祖代々の土地が父と父の兄弟との共有だった】
先祖代々の土地でくらす相談者様の事例です。相談者様は、現在ご両親と一緒に2世帯住宅で暮らしていました。
2世帯住宅の土地は、父と父の弟との共有名義でした。建物は父の名義です。
土地については、祖父の相続の際に父と父の弟（叔父）と土地を2分の１ずつ相続し、その他の資産については調整したそうです。
祖父・祖母とずっと同居をしていた長男である父に対して、叔父は感謝の気持ちもあり、父がそのままその土地で暮らしていくことに対しては何ら異議はなく、逆に先祖代々の土地を守ってくれてありがとうということで仲良く関係性が続いていたそうです。
その叔父が亡くなり、叔父の相続の際にトラブルが発生しました。
叔父には子供がおり、叔父の持分を叔父の子供が相続することになったのです。
父と叔父の関係性や背景を知らない叔父の子は、相続した土地の持分があるので地代を払うか、持分を買い取ってほしいという話を持ち掛けてこられました。
このように、共有の土地は、世代交代の際に思わぬトラブルになってしまう可能性がある点でも注意が必要です。この方の場合は、おじい様の相続の際に安易に不動産を共有とせず、他の財産と調整し、お父様が単独で不動産を取得できるようにしておけばよかったのにと悔やんでおられました。また、叔父様がご健全なうちに、叔父様とお話し合いをしながら早めに共有状態の解消をしておけば、今のように余計なトラブルにもならずに解決していた可能性もあります。
不動産の共有状態は、修繕・賃貸・売却のすべてにおいて「名義人全員の同意」（または持分の過半数）が必要です。1人でも反対すれば、あるいは1人が「認知症」になって意思能力を失えば、その瞬間に資産は完全凍結されます。さらに、そのまま次の相続が発生すれば、名義人は「いとこ同士」など数十人に膨れ上がり、売却は事実上不可能になります。
このように不動産の共有が招くトラブルについて、ご理解いただけたかと思います。
不動産の共有について詳しく知りたい方はこちらのコラムもご一読ください。
共有状態を解消することはできるの？今からできる対策
「すでに親の土地が兄弟との共有になっていて困っている」という方、実はたくさんおられます。
実際に相続相談の現場でも、親の土地を相続したが、実は親の兄弟と土地が共有で相続をしたものの自由に売却したり管理をすることができず困っているという相談を多く受けます。
それでは、実際に共有状態を解消したい。と思った時に解消することはできるのでしょうか？
手続きについていくつかのパターンをご紹介します。
①単独名義への集約
不動産を1人の名義（例：兄）に集約するために、妹の持分を兄が購入するパターンです。
一人がその不動産を活用したり居住したい場合など現実的な選択と言えます。
一方で、購入金額をいくらとするのか・またその購入資金を工面することができるのかといった資金面でのハードルが発生します。
例えば、仲のよいご兄妹で、お兄さんに買ってもらうのだから売買金額は相場より低い価格でいいわ！と妹も兄も同意していた場合であっても、不動産の売買となると、適切な金額での売買をする必要があります。
本来の不動産相場よりも明らかに低い価格で売買をした場合は、妹から兄への「贈与」とみなされる可能性があり多額の贈与税を課税されてしまうリスクがあります。
また適正な価格での購入をした場合でも、不動産売買にかかる譲渡所得税や不動産取得税といった税金が必要経費としてかかる場合がありますので、税金の負担も考慮して選択をする必要があります。
② 換価分割（共有者全員で不動産を売却する）
全員で協力して不動産を市場で普通に売却し、経費を差し引いた手残り現金を、持分比率（1/2ずつなど）に応じて分け合う方法です。この方法が選択できるのであれば、実際に売れた金額を持分で分け合うので非常にシンプルです。
すでに空き家状態で、誰も建物を使っていない場合などであればこのような選択が可能と言えます。
一方で、共有者の誰かが実際に住んでいる場合などはなかなか共有者の同意を得ることが難しいのが実情かと思います。
➂現物分割（土地を分筆して単独名義にする）
1つの広い土地を文字通り2つに切り分け、それぞれを単独名義の土地にする方法です。
共有名義になっている土地を分筆し、それぞれの単独名義とすることができれば、
各々が自由に売却したり、活用することができるので自由度が高くなります。
一方で、土地の上に建物がある場合などは、その建物の利用実態なども考慮して分筆が必要となるため、持分通りに均等に分筆ができない可能性もあります。また一方の土地は整形地になるが、片方は非整形地になってしまうことでそれぞれの土地の価値に差がでてしまい不公平な分け方になってしまうということも。
実際に、分筆をしたことで片方の土地が道路に接していないいわゆる未接道土地になってしまったというパターンもあります。未接道土地では、その土地単独では将来建築ができない為、不公平な分け方になったと言えます。
地域によっては土地の分筆の「最低面積」が定められているエリアもありますので、注意が必要です。
このように、不動産市場や建築的な視点でのテクニックも必要です。
また、分筆をする場合にはその土地の境界を確定させる必要があるため、隣地の所有者の方に協力を得られるかもポイントとなります。隣地の方と連絡がつかない場合や、過去に境界で揉めたことがある場合などはそもそも難しい可能性があります。
④専門業者への「持分売却」
専門業者へ自身の「持分だけ」売却する方法です。
共有者との話合いで折り合いがつかない場合などの最終選択肢ともいえるかもしれません。
当事者間での解決を諦め、自分の持分（2分の1）だけを第三者に売却することが可能な場合があります。
法律上は、自身の持分だけなら共有者の同意なく、単独で自由に売却をすることが可能です。
前述の通り、共有状態の不動産は単独で自由に管理したり売却等の処分もできず、自由な活用ができないため普通は嫌がり共有持分を購入する方はあまりいません。
しかしそのような持分を購入することができるプロの不動産業者などもいますので、そのような第三者に売却する方法があります。
この場合、持分だけでは自由に不動産を活用できないため、買取り価格は市場の相場より大幅に安くなる可能性が高いです。
また、売却後は、持分を取得した不動産業者から兄へ様々な交渉が持ちかけられることになります。知らぬ間に不動産業者との共有状態になっていた兄の立場からすると、寝耳に水状態です。修復が困難な関係性になってしまうという点も考慮が必要な選択肢とも言えます。
あらゆる手を尽くしても解決できない場合で、手にする価格が下がってでも共有状態を解消したいという場合の選択肢と言えます。
このように、共有状態を解消するにはいくつかのパターンがあります。
どれもメリット・デメリットがあり、煩雑な手続きを要することは間違いありません。
共有状態である関係者との家族構成・関係性、不動産の状況、その他の財産のご状況によって、どの方法が最善となるかはケースバイケースと言えます。
不動産の正確な価値を把握することは当然のこと、税務面での注意点なども複数あり、専門の士業が連携して課題解決に努めていく必要があります。そのため、経験豊富なコンサルタントや士業に相談しながら手続きを進めていただくことをおすすめします。
さいたま幸せ相続相談センターは、さいたま市・埼玉県に特化した相続サポートを行っています。相続した不動産の処分・有効活用についてお悩みの方はぜひ一度お問い合わせください。
執筆：相続コンサルタント 馬渕かなみ
監修：おがわ司法書士事務所 小川直孝 司法書士
