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戸建てを相続したときの処分方法【一級建築士コラム】

皆さん、こんにちは。

一級建築士、相続・不動産コンサルタントの城和です。

 

当センターではご相続が発生してからの相続手続きや相続税申告のお手伝いをさせて頂いています。

そのなかでご実家の戸建てを相続するけど処分を考えているという方も多くいらっしゃいます。

本日は相続したご実家の処分(売却)方法についてお話をしたいと思います。

 

 

不動産売却には相続登記が必要です

 

ご実家を処分する場合には、その処分をしようとしている不動産の所有者を明確にするため相続登記が必要になります。

相続登記がなぜ必要になるのかというと、不動産を売却して購入者に引き渡しをする際に、移転登記といった作業が必要になります。

移転登記は購入者(買主)が相続したご実家の引き渡しを受けて、購入者へ名義が移ったということを明確にするための登記になります。

相続をされた方が所有者(売主)となり購入者へ移転登記をするためには、亡くなった方の名義では移転登記をすることができません。そのため不動産を相続して売却するためには、まず相続人が所有者であるということを明確にするために相続登記が必要になります。

 

 

 

不動産の共有には気をつけましょう

 

不動産の登記をするときに気をつける点を1点お話したいと思います。

それは共有で登記することです。

処分をする際の価格や条件が共有者と合意が取れていれば良いですが、何も決めずにとりあえず共有で登記をしてそれからどうするか決めようということはトラブルの原因になります。

不動産共有の落とし穴【不動産鑑定士コラム】でもご紹介をしていますが、不動産を共有で登記をすることによって、処分をすることができなくなることもありますので注意が必要です。

 

不動産売却の依頼先

 

さて相続登記の手続きも完了したら、処分をするための売却活動がはじまります。

不動産の売却にはご自身で買主を探すか、不動産会社に依頼をして買主を探してもらうかの2択になるかと思います。また売却をするときには契約書を作成して売買契約をすることになります。

専門で不動産の売買契約をしたことがある方でない限り契約書の作成は大変です。そのため不動産会社に売却依頼をされる方がほとんどかと思いますが、どこに依頼をするのが良いでしょうか?

不動産会社は大手をはじめ、古くから地元密着で駅前にお店を構えているような不動産会社、不動産のコンサルティング会社など多くの不動産会社があります。

良い不動産会社に巡り会えれば良いですが、なかなか1社だけでは良いか悪いかの判断がつかないこともあります。ですから1社に話を聞くのではなくセカンドオピニオンとしていくつか話を聞くことも重要になります。

 

 

不動産売却で気をつけることは

 

相続不動産の処分で気をつけるべき3つのポイントとは?【相続コンサルタントコラム】でもご紹介をさせて頂きましたが、不動産を処分するときにはいくつか気をつける点があります。

 

それは「契約条件」「譲渡税」「特例の活用」になります。

ただし不動産会社は不動産を取扱会社になりますので、譲渡税や特例の活用については専門的な知識を持っている方が多くはありません。

譲渡税や特例の活用は税務的な知識が必要になり税理士に依頼をするなどをして確定申告が必要になってきます。

担当の経験や知識によって譲渡税などの話が出てこないこともありますので、税金をこんなに支払わなければいけないことを知らなかった、ということにならないよう知識武装をしておきましょう。

 

それから契約条件についてですが、売却条件が整わず違約金の支払いや売却後も責任や負担がかかることがあります。

例えば契約不適合責任といって、不動産の引き渡し後に隠れた瑕疵や不具合が見つかった場合、損害賠償責任を負う可能性があるので注意が必要です。

ですから、契約条件をしっかりと確認した上で契約をすることが重要になります。

 

 

売却ではなく贈与をしたい場合は

 

ここまでは相続した不動産を売却した場合のお話をしてきましたが、売却ができないといった状況もあるかもしれません。

実際にあった話なのですが、親の代からすでに共有不動産になっており、地方にあるため購入者もなかなか見つからないといった不動産がありました。

お客様も現在のお住いから遠方で管理をすることもできないためなんとか処分をしたいということで、共有不動産の持ち分放棄といった提案をさせて頂きました。

共有者の承諾が必要にはなってしまいますが、無事に持ち分を共有者に譲渡することができました。

 

持分放棄についてはこちらをご覧下さい。

不動産の共有持分放棄について【司法書士コラム】

 

 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか?

不動産を相続してから処分するためには、不動産の登記や譲渡税の申告など士業への依頼が必要になることがあります。

また不動産会社への依頼も専門的な知識を持っている会社へ依頼をしたほうがよい提案をしてくれる可能性があります。

 

不動産の処分にはご縁も大切かと思っております。

よい売却金額、よい売却条件、また思入れのある土地を処分されるため、良い方にも購入して頂きたいですよね。

さいたま幸せ相続相談センターでは一期一会の出会いも大切にさせて頂いております。

相続でお困りのお客様のため円満な相続を迎えていただくことはもちろんのこと、不動産の処分も良きご縁となるようサポートをさせて頂きます。

さいたま幸せ相続相談センターではセカンドオピニオンはもちろんのこと、不動産の売却ついてもグループ企業で行っております。

相続した不動産などでお困りのことがありましたらどうぞお気軽にご相談ください。

 

 

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