さいたま幸せ相続相談センター
皆さん、こんにちは。
一級建築士、相続・不動産コンサルタントの城和です。
今回は相続した不動産を処分するときに気をつける３つのポイントについて話をしたいと思います。
契約条件について
不動産を処分する際に、高い金額で売却をするというのは大事だと思いますが、高く売却することだけを考えると、あとあと契約書を確認したときに、不利な条件で契約をしてしまったということにならないように、いくつか気をつけるポイントがございます。
１．瑕疵担保責任免責
瑕疵担保責任とは、明らかになっていない隠れた欠陥や不具合などが不動産を引き渡したあとに見つかった場合、契約解除や損害賠償の責任を負うことになります。
例えば建物であればシロアリ被害、雨漏れや漏水などによる構造躯体の損傷。土地であれば土壌汚染や地中埋設物などが発見した場合に、引き渡し後でも責任を負う必要があり、修繕費や、地中埋設物の撤去費用で状況によっては売却価格以上の費用がかかってくる可能性もございます。
そのような瑕疵担保責任を免責にする。簡単に言うとなにかあっても責任は負いません。という条件にすることにより、引き渡し後のご負担がなく売却をすることができます。
２．現況有姿
こちらは読んで字のごとく、現在のあるがままという内容です。
建物を解体せず、そのまま引き渡しをするという契約内容になります。
よく建物を解体して更地にしたほうが高く売れるのではないかという話を聞きますが、必ずしも解体をしたほうが良いという訳ではありません。解体の見積りを取ったり、解体業者と打ち合わせをする手間がかかったりしますし、そもそも解体をすることによって、地中埋設物を発見してしまった場合、処分をしなければいけないリスクが出てきます。庭木や庭石などの付随物の処理も思った以上にコストがかかることもございます。
３．白紙解約の条文を入れる
不動産の売買では、売買契約書に記載がされた条件を満たすことが必要になります。その条件を満たすことができず引き渡しができなかった場合、違約となってしまいます。
例えば引き渡しまでに測量をして境界を確定しなければいけない。という条文があったとします。そこで、隣地と境界を決める話し合いが不調となってしまうと引き渡しをすることが出来なくなってしまいます。
引き渡しができない場合、違約金の支払義務が生じてきますので、万が一隣地との話し合い不調により引き渡しができなかったことを考えて、白紙解約の条文を入れることをおすすめします。
譲渡税について
続いてのポイントとしては譲渡税についてです。
不動産を売却して利益が出た場合、不動産を売却（引き渡し）をした翌年の2月17日から3月16日（本年度）までに譲渡所得税（譲渡所得税・復興所得税・住民税）の申告が必要となります。
譲渡所得税は不動産を所有していた期間によって、税率が変わってきます。
売却した年の1月1日において所有期間が5年超の場合、長期譲渡所得
売却した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得
税率については下記になります。
長期譲渡所得 20.315%
短期譲渡所得 39.63%
参照：国税庁
利益が出ているかは、不動産を売却した金額から不動産を取得（購入など）した金額、譲渡にかかった費用（印紙税、仲介手数料等）を引いてプラスになった金額になります。
譲渡利益が出た場合、申告をしないと加算税など、余分に税金を払う事になってしまうので気を付けるようにして下さい。
※当該内容は税理士にご確認頂けますようよろしくお願いいたします
特例の活用について
最後のポイントは特例の活用です。
上記で説明したように不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税を払うことになります。ただし、不動産を売却した際に、条件を満たすことにより特例を使うことができます。
今回は相続不動産の処分ということで、空き家を売却したときの特例をお話致します。
この特例は平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却して、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができるというという特例です。
要件は細かくあるのですが、大きくは下記になります。
・昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
・区分所有建物登記がされている建物でないこと。
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
また細かい要件の１つとして、引き渡しまでに解体更地にして引き渡しをするという要件があるのですが、こちらは契約条件でお話をしたように、瑕疵担保責任のリスクが出てくるため、控除による利益と、解体によるリスク等をしっかりと検証する必要があります。
まとめ
いかがでしょうか。
相続不動産の処分で気をつけるポイントをお話させて頂きましたが、高く売れるからと売却条件を二の次にしてしまうと、却ってより負担がかかってしまうことがあります。良い条件で売却をすることでリスクを軽減し、スムーズな取引きができますので、条件についてもしっかりと話しをするようにしましょう。
また譲渡税や特例の活用については税理士の確認が必要となりますが、さいたま幸せ相続相談センターでは相続に強いメンバーもおりますので、どうぞお気軽にご相談下さい。
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