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【不動産鑑定士コラム】  不動産共有の落とし穴

 

みなさんこんにちは!

不動産鑑定士の森田です。

 

 秩父の夜祭り(「秩父祭の屋台行事と神楽」)と川越祭り(「川越氷川祭の山車行事」)のユネスコ無形文化遺産登録が決定しました。

秩父の「イチローズモルト」や同じく秩父の「源作印ワイン」があり、また、日本酒の酒蔵が30以上もあるさいたまは、私個人的には、特徴のない県とは思っていないのですが、やはり同じ東京の隣の神奈川県等に比べると地味なイメージは否定できない気がします。

 それでも、これをきっかけにして、少しでもさいたまに対する認知度が上がってくれると嬉しいと思います。

 

 さて、今回は共有不動産の落とし穴について。

 不動産を相続人間で共有にすることはなるべく避けたいところですが、共有不動産についていったいどんな不都合があるのでしょうか。

 

  1. ①処分が難しい

 所有者が自分だけであれば、売る・貸すといった処分を決定することができますが、他にも所有者(共有者)がいる場合はそうはいきません。特に自宅を売る場合等で、共有者の一人でもその不動産に対して思い入れがあったりするときには、意思決定が難しくなります。

 結果として売ることができず、かといって、誰が住むわけでもなく、空き家のまま放置されてしまう場合もあります。

 

  1. ②管理で揉める

 賃貸アパートや賃貸マンション等の収益物件を共有にした場合です。

 共有不動産の場合、たいてい所有者のうちの一人が、管理会社に対する窓口になったり、エレベーターや廊下の電灯の電気代等の光熱費関係を支払ったりと管理業務を担当することになります。

空室や修繕等の問題が発生していないうちは、それでもあまり困らないのですが、空室が増えてきたり、エレベーターの故障などで大幅な出費が発生したりすると、問題が大きくなります。つまり、「空室が増えたのは管理が悪いからだ」とか、「修繕費がそんなに高いわけがない、工事業者から袖の下をもらっているのだろう」とか、管理を担当している所有者に対し、他の所有者から管理体制に対する疑念が沸いて、所有者間の揉め事に発展することがあります。

 

  1. ③時の経過とともに所有者が増え、問題が複雑化する 

 兄弟3人で所有していた物件があったとします。時の経過とともに、3兄弟には子供が合計5人産まれて相続が発生すると、所有者は5人となります。やがてその子供達にもまた子供が産まれ、相続が発生すると所有者はもっと増えます。そうやって、相続が発生する度に所有者が増えるのです。

 さらに、当初の所有者は兄弟であったのが、従兄になり、世代が交代するに従って関係が薄れ、意思の疎通がますます困難になり、問題が複雑になるのです。

 

 不動産は簡単には分割できないので、遺産分割にあたって、相続人の間でとりあえず共有にするケースがありますが、それは問題を先延ばしにするだけでなく、かえって複雑化することが多いのが現実です。

ですので、基本的には不動産の共有はお勧めできません。

 今回はこれくらいにして、次回は実際に共有になってしまった不動産について、その解決策を【不動産鑑定士コラム】のテーマに取り上げたいと思います。

 

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