さいたま幸せ相続相談センター
皆さんこんにちは。
今回は深刻化している空き家問題についてお話します。
ご実家を相続することになったけど、住むことができず、買い手も見つからないため空き家のままにしている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、空き家を放置することはおすすめできません。
なぜなら、空き家を放置すると以下の5つのデメリットが発生するからです。
空き家を放置する5つのデメリット
1.維持費がかかる（固定資産税・都市計画税）
2.特定空き家に指定されるリスク
3.管理の手間
4,近隣住民とのトラブル
5.犯罪、火災のリスク
5つのデメリットについて、詳しく解説します。
1.維持費がかかる（固定資産税・都市計画税）
戸建ての固定資産税の年間平均相場は10万円～15万円で、都市計画税の年間平均相場は3万円～5万円です。戸建ての場合は、建物にかかる固定資産税と土地にかかる固定資産税の合計額を支払わなければなりません。
固定資産税・都市計画税の計算方法は次のとおりです。
・固定資産税の計算方法
固定資産の評価額（課税標準額）×標準税率（1.4％）
・都市計画税の計算方法
固定資産の評価額（課税標準額）×制限税率（0.3％）
固定資産税と都市計画税には税率を軽減する「小規模住宅用地の特例」と「一般住宅用地の特例」という優遇措置があります。
・小規模住宅用地の特例
小規模住宅用地の特例は、土地の面積が200㎡以下の部分は「固定資産税が1/6」「都市計画税が1/3」になる優遇措置です。
・一般住宅用地の特例
一般住宅用地の特例は、土地の面積が200㎡超えの部分は「固定資産税が1/3」「都市計画税が2/3」になる優遇措置です。
・建物の価値の減少による税率の調整
中古住宅の場合は、建物の築年数の経過とともに建物自体の価値が減少していると考えられています。そのため、経過年数に応じた減価率（経年減価補正率）を使って、評価額が少なくなる調整をおこないます。
東京法務局管内における経年減価補正率表はこちらをご確認ください。
出典：“経年減価補正率表”東京法務局ウェブサイト
https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/content/001330703.pdf(参照2023.05.23)
次に具体例を交えながら、固定資産税・都市計画税の計算方法をご紹介します。
【具体例】
土地の評価額1,800万円、建物の評価額900万円、
土地の面積が200㎡以下の中古木造戸建てのケース
なお、建物の評価額は経年減価補正後の金額とします。
・固定資産税
1,800万円（土地の評価額）×1.4%×6分の1＝4万2,000円
900万円（建物の評価額）×1.4％×＝12万6,000円
・都市計画税
1,800万（土地の評価額）×0.3%×3分の1＝1万8,000円
900万（建物の評価額）×0.3%=2万7,000円
固定資産税と都市計画税の合計額＝21万3,000円
土地の評価額が1,800万円、建物の評価額が900万円の場合、固定資産税と都市計画税合わせて21万3,000円の費用がかかります。
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2.特定空き家に指定されるリスク
老朽化した空き家を放置すると特定空き家に指定されるリスクが高まります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が利用できなくなり、現在支払っている固定資産税から6倍の金額の固定資産税を支払わなくてはいけなくなります。
また、特定空き家に指定されても、老朽化した空き家を放置し続けると、罰金の支払いを命じられ、最終的には空き家を強制的に解体され、解体費用を支払うことになります。
特定空き家と判断する基準は以下の4つです。
「(ｲ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(ﾛ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(ﾊ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(ﾆ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」
出典：”「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）”国土交通省ウェブサイトhttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
(参照2023.05.23)
特定空き家に認定されてから、実際にペナルティを受けるまでの流れは以下のとおりです。
空き家の補修・改善が求められても放置し続けると、固定資産税の増加、罰金、そして最終的には、行政執行により強制的に空き家が解体されてしまいます。
特定空き家に認定されないように、空き家の管理は適切におこないましょう。
1.特定空き家の改善が求められる
2.優遇措置を解除され固定資産税が6倍、都市計画税が3倍に跳ね上がる
3.50万円以下の過料が科せられる
4.行政執行で解体（解体費用の負担）
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3.管理の手間
空き家を清潔に保つために以下の作業を行うことをお勧めします。
・喚起
・通水
・掃除、郵便受けのチラシの回収
・不法投棄されていたら撤去作業
・ドアや窓ガラスが割れていないかチェック
・庭の草むしり
月に1回～2回程、空き家に行って上記の作業をおこなうことをおすすめしますが、遠方などで空き家へ行けない場合は、空き家の管理代行会社の利用も候補に入れてみてはいかがでしょうか。
また、シルバー人材センターなどでも空き家管理の代行業務をおこなっていますので、調べてみることをおすすめします。
4,近隣住民とのトラブル
先ほどは空き家の管理について解説しましたが、空き家の管理を怠ると、次のようなことが起こり近隣トラブルを招く恐れがあります。
・草木が隣の家までのびてしまう
・家屋の倒壊
・ごみの不法投棄
・ねずみや野良猫の繁殖
近隣トラブルを回避するためにも空き家の管理はきちんとおこなうことをおすすめします。
5.犯罪、火災のリスク
最近では、空き家に空き巣が侵入するという事件がニュースになる等、空き家に関する犯罪が多発しています。
郵便受けにチラシが溢れていたら、空き家だと一目でわかってしまうため、郵便が溢れない頻度（月に1回～2回）で空き家を訪れるようにしましょう。
遠方で中々空き家に訪れることが難しいという場合は、庭をきれいに保つことや玄関や裏口付近に人感センターのライトをつけておくことなど、人の気配を感じやすくすることが、空き巣対策には有効な手段となります。
また、管理不足である空き家は放火の標的となる恐れがあります。空き家は、人の出入りがないため、火災に気づくのが遅れて、近隣住宅を巻き込む大きな火災になるケースが多いです。
火災保険に入っていても、空き家を補償対象外とする火災保険もあるので契約内容を再度確認することをおすすめします。
空き家問題の解決策
空き家問題の解決策は、以下のとおりです。
1.空き家を売りに出す
空き家の持ち主の中には買い手がみつからないかもしれないからといって、はじめから売却をあきらめている方が多いかもしれません。
そのように考えている方も、まずは不動産会社へ相談することをおすすめします。
不動産会社を選ぶ際は、ご自身が住んでいる場所ではなく、売却する空き家の近くの不動産会社に相談しましょう。空き家の近くの不動産会社は、空き家近辺の不動産事情と生活の実情を最も把握しているためスピーディーに空き家を売却する可能性が高まります。
2.空き家を賃貸する
費用は掛かりますが、リフォームをすることで空き家を賃貸することも可能です。
すべてをリフォームするのではなく、トイレ、風呂、キッチンなどの水回りだけでもリフォームすると費用を抑えながら借り手を見つけることができます。
また、近年では古民家をリノベーションしてカフェやゲストハウスを経営することに興味がある方も増えているため、空き家をリノベーション「可」として貸し出すと借りる人が増えるかもしれません。
空き家を売りに出しても買い手がつかないからといって放置すると、維持費や近隣トラブルなどさまざまなデメリットが発生します。
時間の経過とともに空き家の劣化も進みます。買い手・借り手が見つかりにくいからこそ、なるべく早く動き出すことをおすすめします。
当センターでは相続から空き家の活用・売却までワンストップで対応をしていますので、
相続した空き家でお困りの際はお気軽にご相談ください。
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執筆：成田 春奈
