相続不動産の売却にまつわる基礎知識～媒介契約とは？～

皆さん、こんにちは。

一級建築士、相続・不動産コンサルタントの城和です。

皆さんは「媒介契約」という言葉をご存知でしょうか？不動産の売却をしたことがある方はご存知かもしれませんが、本日は相続した不動産を売却したい。といった場合の基礎知識として「媒介契約」についてご説明をしたいと思います。

不動産を売却したいと言った場合、皆さんはまずどこへ相談されることを思い浮かべられるでしょうか？

おそらく多くの方が不動産会社へ依頼をすると考えられるかと思います。

不動産の売買取引では売主と買主との間に不動産会社が仲立ちをすることを「仲介」や「媒介」と言いますが、この「仲介」「媒介」をしてもらって不動産の売却活動をしてもらうために不動産会社と「媒介契約」を結びます。

ちなみに仲介も媒介もどちらも同じような意味と考えて頂いて大丈夫です。

媒介契約には媒介契約の種類や物件の内容、不動産をいくらで売却するのか、また売却した際の不動産会社へ支払う報酬金額がいくらなのか、などといった内容が記載されています。

さて、記載されている内容について媒介契約の種類が記載されているとご説明をさせて頂きましたが、媒介契約は下記の３種類に分けられています。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

それぞれの特徴については下記にてご説明致します。

１．一般媒介契約
同時に複数社の不動産会社に仲介を依頼をすることができ、ご自身でも買主を見つけて売却をすることが出来ます。

ただしレインズ（不動産業者間の不動産情報サイト）への登録義務や売却状況の報告義務がないため、情報が拡散されず報告がなく売却状況がわからないという可能性があります。

一般媒介契約を締結してもレインズに登録することや売却状況の報告ができないわけではありませんが、複数社依頼をした場合、窓口が多くなることでやり取りが煩わしくなる可能性もあります。

契約の有効期間については法令上の規定はありませんが、行政指導に従って3ヶ月が一般的になっています。

２．専任媒介契約
不動産会社へ依頼が出来るのは１社のみで、ご自身でも買主を見つけて売却をすることが出来ます。

こちらはレインズへの登録義務や売却状況の報告義務がありますので、確実に物件情報を拡散して幅広い売却活動を行うことになります。尚、レインズへの登録は媒介契約締結日の翌日から7日以内となり、売却状況の報告は２週間に１回以上となります（文書又は電子メール）。

契約の有効期間については３ヶ月以内となっています。

３．専属専任媒介契約
不動産会社への依頼は１社のみで、ご自身で買主を見つけて売却をすることができません。

『専任媒介契約』と同様に確実に情報拡散が出来る売却活動となりますが、お客様が買主を見つけても直接取り引き（不動産業者が仲介しない取引）ができません。

依頼主にとって拘束力が強い契約になりますが、レインズへの登録は媒介契約締結日の翌日から５日以内となり、売却状況の報告は１週間に１回以上となります（文書又は電子メール）。

契約の有効期間については３ヶ月以内となっています。

それぞれの特徴を図にまとめてみましたのでご参考下さい。

媒介契約の種類について「レインズ」という言葉が出てきましたが、こちらも馴染みがない言葉ですよね。

レインズとは簡単に言うと、不動産会社間の不動産情報サイトのことで不動産流通機構が運営をしています。

Real Estate Information Network Systemの頭文字を取ってREINSになり、組織の通称にもなっています。

会員になっている不動産会社はこのシステムを使って、売りたい方、貸したい方の不動産情報を登録、または検索が出来る様になっています。

また全国にはこうしたレインズが4つ（東日本、中部、近畿、西日本）のエリアに分けて運営されています。

このようにレインズへ登録することにより全国の会員になっている不動産会社に売却したい不動産情報を拡散して売却活動をすることが出来ます。

媒介契約とは？についてお話をさせて頂きましたが、なんとなくどのような契約になるのかお分かり頂けましたでしょうか？

媒介契約には３種類あり、複数の不動産会社へ依頼が出来るか？ご自身で買主を見つけて売却が出来るのか？などの違いがありますが、おすすめは売却窓口の１本化に加え、売却状況の定期的な報告や物件情報の拡散が出来る専任媒介契約です。

以前も「戸建てを相続したときの処分方法」でお話をさせて頂きましたが、相続不動産を売却する場合、専門的な知識が必要になることがあります。

売却条件や売却後の税務部分、また共有問題など様々な状況の不動産があるため知識と経験が豊富な会社へ依頼することもおすすめ致します。

とはいえ信頼できる不動産会社でなければ不安があるかとも思います。しっかりとトータル的にサポートをして売却をしてくれる会社を見つけて納得のいく媒介契約を結ばれることが良いでしょう。

さいたま幸せ相続相談センターではセカンドオピニオンはもちろんのこと、不動産の売却ついてもグループ企業で行っております。

相続した不動産などでお困りのことがありましたらどうぞお気軽にご相談ください。

■こちらの記事もお薦めです