さいたま幸せ相続相談センター
皆さんこんにちは。
相続コンサルタントの久保田です。
これまでのコラムでも不動産売却について書くことが多かったのですが、不動産売却の流れはご存知でしょうか？
不動産売却を人生の中で何度も経験する方はあまり多くないと思いますので、一般的な不動産売却の流れと相続不動産を売却する際のポイントをまとめてみます。
事前に不動産売却の大まかな流れがわかっていると、いざ売却となった際も戸惑うことが少なくなると思いますので、ご確認いただけると幸いです。
不動産業者に売却を相談
多くの方が不動産を売却する際は不動産業者へご依頼するかと思われます。
ここで重要になるのは、どの不動産業者へ売却をするか？になりますが、売却したい不動産によって依頼先を選んでいただくとよろしいかと思います。
不動産業者にもそれぞれ得意分野があることが多いので、売却したい不動産の種類（戸建、分譲マンション、一棟アパート・マンション）を得意としている不動産業者へのご依頼をお薦めします。
加えて、相続不動産では通常の不動産売却ではあまり馴染みのない特例などもありますので、相続不動産に慣れた不動産業者をお選びいただくとベストな条件で売却ができるかと思います。
また、このタイミングから不動産を購入・建築した際の契約書などの資料をお探しいただくと不動産売却後のお手続きがスムーズになります。
売却条件の検討
次に相談した不動産業者が提案する売却条件の検討です。
売却条件では価格に注目しやすくなってしまいますが、どの様な状況で不動産を売却するかをしっかりとご確認いただくことをお薦めします。
不動産売買では、売主様がリスクを負うことが多いため、できる限り売却時のリスクを回避できる条件を設定することでご負担を減らせるかと思います。
特に相続不動産では、実際に住んでいない不動産を売却することが多く、不動産の詳細をご存じない方も多いのではないでしょうか。
実際に住んでみてわかる不動産の不具合も多いので、相続不動産を売却する際はリスク回避が重要なポイントになります。
ただし、リスクを回避できる条件にすると一般的に価格は下がってしまいますので、不動産の状況とご自身で負えるリスクのバランスの見極めが大切です。
提案された売却条件に問題がなければ、不動産業者に売却を依頼する媒介契約の締結となりますが、特段の事情がなければ一社だけに売却を依頼する『専任媒介契約』がお薦めです。
『専任媒介契約』では一般的に3ヶ月間は一社のみが売却活動を行うことになりますので、売却期間が長くなってしまわないためにも媒介契約締結前にしっかりと売却条件と依頼する不動産業者を検討してください。
売却活動・購入申込み・売買条件の確定
不動産業者と媒介契約締結後に実際の売却活動が始まります。
不動産業者の売却活動で買主様が見つかり次第、買主様から不動産の購入申込書をご提出いただきます。
売却条件と全く同じ購入条件であれば問題ありませんが、価格やその他の条件に交渉がある場合は、交渉内容を検討することになります。
不動産売却では、売買価格から仲介手数料やその他経費（抵当権抹消、残置物処分、測量等）を差し引いた金額が最終的にお手元に残る金額となりますので、どの程度まで交渉に応じられるかをシミュレーションしておくと判断がしやすくなると思います。
購入申込書が提出された後は、どれだけスムーズに売買契約締結まで進められるかが重要なポイントにもなりますので、やや忙しい印象になるかもしれません。
相続不動産のご売却で他の相続人様にも決定権がある場合は、事前に他の相続人様と売却条件や方針を固めていただくことをお薦めします。
ご希望の売却条件と購入申込書の条件とのすり合わせを行い、売主様・買主様双方の合意となると、売買条件を確定して売買契約書の作成に進みます。
売買契約書類作成・売買契約締結
売買契約書類の作成は不動産業者が行うのですが、不動産の設備や状況に関する内容は売主様にご確認いただくことになります。
相続不動産を売却する場合不動産の状況をご存じない方も多いので、お時間に余裕があれば一度ご確認していただくことをお薦めいたします。
通常購入申込みから1週間程度で売買契約締結が可能になりますが、契約締結前に売買契約書類の内容を確認して、ご希望通りの内容か、どの様なリスクがあるのか、をしっかりと把握していただくことが重要になります。
このときまれに売買契約書案を事前共有しない不動産業者がいますので、事前共有されない場合は依頼している不動産業者に契約書案を提出していただき、契約締結当日に初めて売買契約書を確認する状況を避けるようにしてください。
売買契約締結日を調整して、実際の売買契約締結に進むことになりますが、相続不動産を他の相続人様と共有で相続することになった場合や、もともと不動産が被相続人様と他の方との共有となっていた場合は、売主様は他の共有者様と連名となります。
売買契約締結だけを見ても、日程調整、ご署名・ご捺印欄の増加、必要書類の増加等単独で売却する場合よりもご対応頂く内容が増えてしまうので、不動産の共有を避けていただくことをお薦めしている理由の一つになります。
契約締結当日は下記の流れで進んでいき、所要時間はおおよそ2時間程度となりますので余裕を持ってスケジュールをご調整いただくことをお薦めします。
事前に契約書類を確認してご不明な点を不動産業者に聞いておくことで、当日の契約書類の確認をスムーズに進められることにも繋がります。
【契約締結日当日の流れ】
１．重要事項説明（買主様向け）
２．設備表・物件状況報告書の確認
３．売買契約書読み合わせ
４．売買契約書類への署名・捺印
５．手付金の授受、領収書の発行
書類収集
売買契約締結が完了した後、決済・引渡のための必要書類を収集していただくことになります。
一般的な売主様側の必要書類は下記のとおりです。
・権利証（登記識別情報通知）
・実印
・印鑑証明書（取得後３ヶ月以内の原本）
・評価証明書
・固定資産税納付書
・身分証
一般的に買主様の融資の手続きがあるため売買契約締結から１ヶ月程度間を空けて決済・引渡となりますので、この間に必要書類を収集していただくことになります。
印鑑証明書と評価証明書は役所で取得できることが多いのですが、自治体ごとに取得場所が異なりますのでインターネット等で確認していただくと書類収集がスムーズになります。
決済・引渡
不動産売買の最後の段階が決済・引渡になります。
事前に締結した売買契約書の内容に基づき、下記の流れで進められます。
通常は金融機関を通した振込で金銭の授受を行うため、金融機関の混み具合にもよりますが所要時間は2時間程度となります。
【決済・引渡当日の流れ】
１．担当司法書士によるご本人様・書類確認
２．所有権移転の委任状に署名・捺印
３．買主様から売買代金・清算金の振込
４．着金確認
５．領収書・不動産に係る書類・鍵の引渡し
まとめ
以上が不動産売却の一般的な流れとなります。
不動産売却までは最短でも2ヶ月程度かかってしまいますので、相続不動産をできるだけ早く売却したい場合は相続手続きと並行して売却活動を進めていただくと最短で売却ができるかと思います。
買主様から購入申込書が提出されてから売買契約締結まではやや慌ただしく不安に感じることもあるかと思いますが、事前に不動産業者とコミュニケーションを取ることでスムーズにご安心して進められること思います。
また、不動産売買自体は決済・引渡で完了となりますが、譲渡所得税の申告等のご対応が必要となりますので、不動産売買だけでなくその先のご対応も相談できる不動産業者にご依頼いただくことをお薦めいたします。
通常の不動産売却でも慣れている方は多くないかと思いますが、相続不動産を売却する際はよりわかりにくい内容が増えてきます。
さいたま幸せ相続相談センターでは相続不動産の売却のご相談もお受けしておりますので、相続不動産の売却をご検討の際はお気軽にご相談ください。
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