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土地活用

土地活用

「固定資産税を払い続けるのもバカらしいなぁ。」
「何年も空き家として放ってあるけど大丈夫かしら・・・」
不動産の有効活用について、経験豊富な専門家が資産の状況をお聞きした上で、不動産の最有効活用方法とお客様ご本人にとって最適適切なサポートを行っていきます。

 

1 相続対策における土地活用のポイント

相続税の増税が決定してから遊休地等でアパート経営を行う方が多くいらっしゃいます。確かに賃貸住宅建築は相続税対策になりますが、一点忘れてはならないポイントがあります。それは、収益性です。どんなに評価減が図れたとしても、収益性が低ければ途中で負債を返済出来なくなる可能性があります。中長期的に問題ない賃貸経営が可能かどうか。一括借り上げのデメリットも取り上げられることがありますが、その点は十分注意する必要があります。

2 現状維持も提案の一つ

先ほど、賃貸住宅建築が相続税対策になると述べました。しかし、そもそも建築するにあたり、比較することはとても重要です。もしかすると何もしない方がリスクが低いかもしれません。かかる固定資産税、その他費用を鑑みセカンドオピニオン(第三者の意見)も聞きながら精査する必要があることも忘れないで下さい。

3 タイプ別 土地活用

土地活用には様々なプランがあります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、比較検討が必要です

 

賃貸戸建

アパートに比べコストがかからないものの賃料も一世帯分のため、収益性はそれほど高くありません。戸数次第では、遺産分割対策にもなります。

 

アパート・マンション・シェアハウス等

このセグメントは、メーカーさんにより多種多様な商品構成があります。建築士に依頼するケースも増えてきています。十分比較検討することをおすすめ致します。

 

駐車場

遊休地でコストをかけたくない場合は、駐車場運営はいかがでしょうか。駐車場運営会社に運営委託することも可能です。

 

高齢者施設

最近増えているセグメントです。高齢者施設も、老人ホームからデイサービスと幅広い施設があります。複合型もあり、メーカーにより得意・不得意もあります。運営会社の選定もポイントになり注意が必要です。

 

商業施設、物流施設

ロードサイドは飲食店や物販、郊外や高速道路のインターチェンジそばの大きな土地であれば物流施設での活用も面白いかもしれません。テナントにより10年以上の長期契約もあり、安定的な運営が期待出来ます。

 

「土地活用」はこのような方におすすめです 

✔老後の安定収益を確保したい。

✔長期に渡って安定的に経営したい。

✔どのような活用法が良いのか悩んでいる。

✔何もしていないのに固定資産税ばかり払っているのでなんとかしたい。

✔遊休土地や未利用不動産の有効的に活用したい。

✔賃貸アパート経営に関するリスクの相談をしたい。

✔駐車場運営やアパート経営について相談したい。

✔農地の活用について相談したい。

✔相続発生後どのように子供たちに土地を分別してあげるか相談したい。

当事務所では、これらの問題の解決策をご提案し、実行支援ができます。

ご相談・解決事例

 

(1)さいたま市A様

 

わたしは、生まれてからずっと先祖代々受け継がれてきた300坪以上ある広い土地にある一軒家で暮らしてきました。しかし、3人いた子どもたちもみんな家庭を持って独立し、夫も去年亡くなったため、今は古くなった広い家に1人で暮らしています。今年に入って病気で入院したこともあって、この頃は自分が亡くなった後のことを考えることが増えました。今住んでいる建物と土地は、子どもたちが住んでいる街中からは遠く離れているため、ここに住むのは私が最後になりそうです。

 

この土地を処分して1人で暮らすのに合った家に引っ越すべきか悩んでいます。このままこの土地と家を残したまま子どもに相続させた方が良いのか、それともわたしが処分してから相続させた方が良いのか、自分ではよくわかりません。どのような形で子どもたちに相続させるのが良いかを相談したくて、知人の紹介で相続対策に詳しい専門家がいる「さいたま幸せ相続相談センター」に問い合わせてみました。

 

■A様解決事例

 

 Aさんの問い合わせ後、すぐに相談の日程が決まり、直接Aさんとお会いして、ゆっくり話を聞かせていただきました。Aさんとしては、広い家に1人で住むのは寂しいようで、本音では引っ越したいということですが、先祖代々受け継がれてきた土地を手放して良いものか悩んでいる様子でした。

 相続対策の専門家である私たちは、Aさんの意向を踏まえた上で、相続人となる子どもたちの考えも知る必要があると考え、Aさんの同意を得て、子どもたちがこの土地を受け継ぐつもりがあるかを確認することにしました。

 

 3人の子どもたち1人1人と直接お会いして、事情を伝えた上でゆっくり話を聞かせていただきました。その結果、子どもたちは全員、通勤や家族の通学に便利な街中にある現在の自宅を離れるつもりはなく、土地を受け継いでもすぐに売却するつもりであることがわかりました。

 

 このような子どもたちの意向を踏まえて、不動産コンサルタント、不動産鑑定士、税理士からなるわたしたちの相続対策チームは、税金対策やスムーズで争いの起こらない相続のために、Aさんにとってベストな相続対策を提案しました。子どもたちが土地を受け継いでも売却するつもりであるなら、Aさんが土地を守り続ける必要はないので、Aさんの意向も踏まえて土地を売却することを提案しました。そして、売ったお金で新たに街中に土地を買い、賃貸アパートを経営することを提案しました。アパートを建てるための資金は銀行から1億円の融資を受けることを提案しました。

 このような提案をした理由は、融資を受けることで相続税を大きく減らすことができることにあります。売却した資金をそのままAさんが持っていると莫大な相続税がかかってしまいますが、新たに土地を買って、融資を受けてアパートを建てることで相続税を大幅に減らすことが可能になります。

 この方法では、相続される金銭自体は減りますが、賃貸アパートは毎月賃料という形で新たなお金を生むので、結果的に子どもたちの生活を楽にすることが可能になります。ちょうど、このアパートの近くには大企業の進出が相次いでおり、一人暮らしの社会人向けアパートの需要は当分無くなりそうにありません。そして、わたしたちは、税金対策だけでなく、争いのないスムーズな相続のためにAさんの意向を丹念に確認した上で公正証書遺言を作成する手続きを行いました。Aさんとしては賃貸アパートの土地と建物は長男に相続させ、それ以外の財産は他の2人に相続させたいということだったので、そのような内容の遺言を作成しました。これらの手続きをすべてわたしたちが行い、売却から登記の手続きまでスムーズに終えることができました。Aさんは土地を手放すことにはなりましたが、毎月多額の賃料収入が入ってくるので、融資の返済資金を差し引いても、Aさんが生活資金に困ることはありません。税金対策だけでなく、新たな収入まで手にすることができたとAさんはとても喜んでいました。

 

(2)さいたま市B様

父が亡くなり相続した土地がかなり大きいものでした。
そこで土地をどうにかして活用できないかと考えたのですが、空室やサブリース問題等が怖くハウスメーカーに相談出来なかったところ、公平な立場をとり土地活用の診断をしてくれるというさいたま幸せ相続相談センターを知って連絡をとりました。

 

■B様解決事例

 

まず状況をお伺いして、その土地に合うと思われる土地活用のオリジナルコーディネートをしました。
大手ハウスメーカーから地元の工務店にまで声がけをし、様々なプランニングをご提案しました。
そして土地活用では忘れてはならない相続税のシミュレーションまでさせていただきました。

 

プラン実行のために必要となる金融機関との交渉や建設費の交渉もお手伝いさせていただき、結果、長期的な視点でメリットを期待できる素敵な賃貸マンションを建てていただきB様にはご満足いただきました。

 

「土地活用」サポートの流れ

 

1.お問合せ(電話、メールなど)

まずはお気軽にお問合せください。
初回面談の日程を調整させていただきます。
お問い合わせフォーム

 
2.初回面談、ご契約

お客様が、どのように土地を有効活用したいかをヒアリングした上で、最善の活用方法を導き出します。
土地活用には、分割対策、納税対策、目的の明確化、収益のアップなど、多角的な視点を持った取り組みが必要となります。

 

3.資料のご提出

必要な資料を提出していただきます。
土地などの場所/大きさ/固定資産税明細などが必要書類となります。

 
4.土地活用レポート作成

ご提供いただいた資料や調査内容をもとに、アパート・マンション/駐車場/借地等、タイプ別に収支診断なども行い、同時にメリット・デメリットを踏まえたより良い土地活用案のご提案をいたします。

 
5. 土地有効活用プレゼンテーション

お客様の意向と土地活用レポートをもとに、土地の用途は様々に、あらゆる角度から複数の業者にプレゼンテーションをしてもらいます。
税務の面からも判断し、より良い選択を導き出します。

 

6.有効活用の決定と実施

決定した活用方法を実施します。建築など、実施から運営開始に至るまでに期間を要する場合も、銀行融資の問題、火災保険、コスト関係の確認など、完成まで間に必要なサポートをいたします。

 
7.土地活用後のコンサルティング

アパートやマンション建築後の管理は、賃貸管理会社にご依頼いただいた場合でも、入居者様の選定・賃貸条件の決定・退去時の修繕等の最終的な判断はご自身で行っていただくことになります。
初めて賃貸経営をする際のご不明な点などはしっかりとサポートをさせていただきますのでご安心ください。
また、必要に応じて賃貸経営コンサルティングをご契約いただくことも可能です。 賃貸経営コンサルティングでは、賃貸管理会社や各種業者の業務チェックを始めとして、長期的な賃料の向上・維持のご提案や市況によってはご売却のご提案をさせていただきます。

 

 

料金の目安

土地活用レポート作成 5万円(税別)〜
土地活用コンサルティング 総事業費の1〜3%(要相談)
賃貸経営コンサルティング

別途お見積り

※初回面談1時間無料

「土地活用」をお考えの方は、お電話、又は以下のボタンをクリックしてメールフォームにてお気軽にお問い合わせください。

 

 

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