皆さんこんにちは。
相続コンサルタントの久保田です。

土地活用や収益物件の購入でサブリース契約を目にする機会があるかと思いますが、皆さんはサブリース契約の内容をしっかりと理解されていますか？
必ずしもサブリースが悪いわけではありませんが、これまでサブリースは数多くの問題を起こしており、令和2年12月15日には賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法と呼ばれる法律です）が施行されました。
法律ができたことで若干落ち着きを見せているサブリース契約ですが、まだまだ悪質なサブリース契約は残り続けているように感じていますので、今回はサブリース契約について説明したいと思います。

サブリース契約とは

わかりやすいように「サブリース契約」と記載していますが、問題となる契約は厳密には「マスターリース契約」といいます。
マスターリース契約とは、オーナー様（貸主）から不動産をサブリース会社（不動産会社）が一括で借り上げる契約のことを指します。
一方のサブリース契約とは、貸主とマスターリース契約を締結した不動産会社が借主（転借人）に転貸する契約形態のことを指します。
また、これら一連の契約を総称して「サブリース契約」と呼ばれることもあります。

全体像としては、オーナー様から物件を借上げて（マスターリース契約）、実際に入居する方に転貸する（サブリース契約）といった流れになっており、ここで重要なポイントは、マスターリース契約も借地借家法が適用されることがあるという点です。
借地借家法についてはこれだけでコラム数本分になってしまいますので今回は割愛しますが、借地借家法では「借主側が保護されている」と覚えていただきたいと思います。

マスターリース契約の問題点

次に実際にマスターリース契約で問題となるポイントを解説していきます。

オーナー様から契約解除が困難

一般的な賃貸借契約で、オーナー様からの契約解除が難しいと耳にしたことがあるかと思いますが、実はマスターリース契約でもオーナー様からの契約解除はできないと考えて頂いた方が良いと思います。
オーナー様からの契約解除には以下のような正当事由が必要になり、いずれもマスターリース契約解除の正当事由には当たりにくく、オーナー様からの契約解除が困難になっています。

・建物が老朽化して倒壊の危険性がある
・オーナー様やご家族がどうしてもその物件に住む必要がある
・借主様が契約違反をしている
・借主様が賃料滞納を繰り返している　等

借上げ賃料の見直しがある

法律施行前の広告では「◯◯年間賃料保証！」といった記載がありましたが、契約書をよく見ると「市況の変動により◯年ごとに賃料を見直すことができる」といった文言があります。
実際に入居率が悪く借上げ賃料が減額されることもありますし、今まで私が実際に見た内容では特段市況悪化のエビデンスもなく単純に借上げ賃料を減額するといったものもありました。
借上げ賃料の減額も借地借家法でサブリース業者の権利として認められてしまうため、借上げ賃料の見直し（減額）をされる可能性はある前提でマスターリース契約を締結していただく方が良いと思います。

サブリース業者の倒産

これまで、マスターリース契約・サブリース契約いずれも継続中にサブリース業者が倒産することもありました。サブリース業者が倒産すると、当然借上げ賃料の支払いも停止してしまいますので、借上げ賃料を借入の返済に充てている方は自己資金で返済をしなければなりません。
建築費や収益物件購入費用の借入は金額も大きく、簡単に自己資金で返済できる方も多くないので、返済が滞ってしまい競売にかけられてしまうこともあるかと思います。

マスターリース契約のメリット

マスターリース契約の問題点ばかりを書いてしまいましたが、必ずしもマスターリース契約そのものが悪いものではありません。以下の点は、マスターリース契約のメリットといえます。

●入居者が退去した際の空室損がなくなる
※但し、一般的な賃貸管理と比較して収益性は劣ります
●入居者とのトラブル対応はサブリース業者が行うため、オーナー様の心的ストレス・身体的ストレスが少ない
●金融機関が安心できるサブリース業者とのマスターリース契約であれば、融資条件を緩和してもらえるケースもある

マスターリース契約はしない方がいい？

私の個人的な意見としては、ほとんどのマスターリース契約はお勧めできません。
ただ、上記のようにマスターリース契約ならではのメリットもありますので、一概にマスターリース契約だからといって拒絶する必要はなく、マスターリース契約の内容をしっかりと確認して、リスクを把握したうえで信頼できるサブリース業者と契約していただきたいと思います。

マスターリース契約の問題点は、借地借家法を熟知したサブリース業者が借地借家法を盾に自社にとって都合の良い契約条件を設定することが根本にあると思います。
サブリース新法の施行により誇大広告の禁止や重要事項説明が義務付けられましたが、問題となる契約内容を禁止しているわけではないため、契約書や重要事項説明書をしっかりと確認しないと、将来上記に上げたようなマスターリース契約の問題が発生してしまうこともあるかと思います。

遊休地をお持ちの方は様々な営業を受けていると思いますが、まずは信頼できるご家族や不動産業者様にご相談してみてください。
当センターでも相続対策の一つとして、たくさんの土地活用や収益物件購入サポートを対応させていただいておりますので、マスターリース契約でお悩みの方はお気軽にご相談ください。