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埋蔵文化財について【不動産鑑定士コラム】

みなさん、明けましておめでとうございます!
不動産鑑定士の森田努です。

 いよいよ2018年がスタートしました。みなさんはどのようなお正月を過ごされましたか?森田家では長男のサッカーの練習が大晦日まであり、明けて元旦には初蹴りということで、年末年始はちびっ子サッカー尽くしでした。そのため、遠出はせず、地元でゆっくりと過ごしました。こんなのんびりしたお正月もいいものですね。

 さて、2018年第一弾のコラムは「埋蔵文化財」について。
 芸能ニュースネタで恐縮ですが、昨年末に結婚した大物男性アイドルと大物女優が新居を建築している土地で遺跡が発見されたそうです。
 不動産業界では遺跡のことを「埋蔵文化財」と呼んでいるのですが、この埋蔵文化財について、既に埋まっていることが分かっている土地(周知の埋蔵文化財包蔵地といいます)に建物を建てる場合や、建物の建築中に遺跡が発見された場合には都道府県・政令指定都市等の教育委員会に届出が必要とされます。そして、届出を受領した教育委員会がその取扱いを決めることになります。たいていの場合は、いったん工事を中止して、遺跡の発掘調査をすることになります。その場合、発掘調査にかかった期間の分、建物の完成は遅れることになります。また、建物の建築主が営利目的の住宅分譲業者などの場合は、発掘調査の費用も業者の負担となります。つまり、埋蔵文化財包蔵地に建物を建築する場合や、建築中に埋蔵文化財が発見された場合には、建築期間が長くなることに加え、発掘調査費用の負担も生じることもあるのです。
 そういったこともあり、周知の埋蔵文化財包蔵地は、各教育委員会で公開されており、問い合わせれば、その土地に埋蔵文化財があるかどうか、確認できるようになっています。また、不動産売買にあたっては、仲介業者には重要事項説明書で買主にしっかりと説明する義務が課されています。
 遺跡というとみなさんにとって縁が遠い話と思うかもしれませんが、この埋蔵文化財包蔵地は意外と身近なものです。下図は大宮エリアの周知の埋蔵文化財包蔵地の分布で、赤い色で囲われている部分が周知の埋蔵文化財包蔵地となっています。ご覧いただければお分かりになるかと思いますが、周知の埋蔵文化財包蔵地は無数に点在しており、まったく珍しいものではないのです。


 私の自宅の近所でも、新しい道路の建設現場が埋蔵文化財包蔵地になっており、しばらくの間工事を中断して、発掘調査をしていました。そのときは縄文時代の遺跡が見つかったとのことです。
 この埋蔵文化財、実は土地の価格にも影響を与えます。上にも書いた通り、周知の埋蔵文化財包蔵地に建物を建築する場合や、建物を建築する際に遺跡が見つかった場合、発掘調査の期間だけ、建築期間が長くなります。また、建物の建築主が営利目的の場合は発掘費用の負担も生じてきます。ですので、その分だけ価格が安くなるのです。具体的には建築期間が長くなる分のリスクを価格に換算した額や、予想される発掘費用の額の分だけ通常の土地の価格より安くなるのです。

 以上の用に、意外と身近な遺跡の存在は不動産の価値を下げることがあり、相続や売買の意思決定に影響を及ぼす場合があります。「さいたま幸せ相続相談センター」は不動産コンサルタントや不動産鑑定士といった不動産の専門家が在籍しており、埋蔵文化財包蔵地のようなちょっと変わった不動産の調査、取り扱いに関するご相談にも対応しております。どうぞお気軽にお電話(048-782-8922)ください。

 なお、さいたま市内の埋蔵文化財包蔵地地図及び埋蔵文化財包蔵地一覧表は、教育委員会文化財保護課、各区役所の情報公開コーナーで閲覧できるほか、さいたま市ホームページの「さいたま市地図情報」中の「さいたま市遺跡地図」でもご覧いただけます。また、ファックスや電話でもお問い合わせいただけます。

 さいたま市地図情報:https://www.sonicweb-asp.jp/saitama_g/

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