こんにちは、司法書士の石川宗徳です。

 

相続財産に不動産が含まれていて、相続人間でどのように分けるか悩まれていませんか？

 

本日は不動産を分けるときの方法について紹介します。

なお先に申し上げておきますが、全てのケースにおいて100%これが正解というものは無いと思っています。

相続人同士の関係や不動産以外の相続財産状況によって最適は異なりますので、少しでもご参考になりましたら幸いです。

 

まず、不動産の分け方として【現物分割】【代償分割】【換価分割】の3つの方法があります。

 

【現物分割】は、不動産の現物をそのまま相続人が相続する方法です。

1,ooo万円相当の自宅は長男が相続し、1,000万円の預貯金は次男が相続する、というような方法です。

 

現物分割は、一見スマートに見える方法に見えますが、不動産をいくらの価値として計算するかで争いになることがあります。

また、固定資産税評価額は同じ金額の不動産でも、不動産の所在地によって時価に差が生じる可能性もあります。

 

＜不動産の共有は避けた方が無難＞

相続分を平等にするために、不動産を法定相続分の割合で共有にすることもできます。

しかし、不動産の共有は避けた方が良いと思っています。

年数が経つにつれて、相続により共有者の数が増えていってしまう可能性が高く、共有者が多くなるといざ不動産を売るとなったとき等に共有者同士の意見がまとまりにくくなります。

さらに、共有者に認知症の方や行方不明の方がいると、不動産を売るという意思決定をすることが大変になります。

 

【代償分割】は、法定相続分以上の相続財産を承継した相続人が、その差額を他の相続人に支払う方法です。

相続財産が1,000万円相当の自宅しかないときに、長男が自宅を相続する代わりに（自分の財産から）500万円を次男に支払うというような方法です。

 

代償分割においても、不動産の価値をいくらとして計算するかは悩みの種です。

そして、相続人にお金が無いと代償金（上記の場合500万円）を支払うことができないため、代償分割の方法を選択することは難しくなります。

 

【換価分割】は、不動産を売却して、売却代金から諸経費を支払った後に残った金銭を相続人で分ける方法です。

 

換価分割のメリットは何といっても、不動産がお金という形に変わるため平等に分けることができる点です。

しかし、その不動産に今後も相続人の誰かが住み続けるような場合は売ることは難しいかもしれません。

また、売却の手続きや譲渡所得税の発生等、手間と費用がかかるというデメリットもあります。

 

 

現物分割や代償分割では不動産の価格が問題になることが少なくありません。

不動産の価格は、明確な金額というものがないためです。

 

不動産には４つの価格の物差しがあると言われています。

・固定資産税評価額

・路線価

・公示価格

・時価相場

 

上の３つ（固定資産税評価額、路線価、公示価格）は資料を調べれば明確な金額が分かります。

そのため、そのうちのどれかを不動産の価値として設定をして遺産分割協議をすることも一つの方法です。

 

一番不動産の価格を決定することが難しいのが時価相場でしょう。不動産を相続して、売ったら実際いくらくらいで売れるのかは、相続人の関心事です。

 

不動産に限らずモノは買う人がいるから売れるわけですので、不動産業者が時価相場を提示したとしても必ずその価格で売れることが保証されているわけではありません。

複数の不動産業者に査定をしてもらったら、それぞれの金額が異なるということもあるでしょう。

 

不動産業者の査定を依頼するという選択以外に、不動産鑑定士に鑑定をしてもらうという方法もあります。

不動産価格はその時その時で変わるため、不動産鑑定士の鑑定した価格も100%その価格で売れることが保証されているわけではなく、あるいはもっと高い金額で売れることもあるかもしれません。

 

しかし、国家資格である不動産鑑定士の算出した価格は、一定の基準に基づいたもので、一定の妥当性はあります。

 

不動産鑑定士に依頼をすると費用はかかりますが、不動産鑑定士が言っているなら不動産の価格はこれにしようということで相続人の納得を得られることが少なくなく、争うことにより発生する時間や費用、精神的な消耗に比べたら安いと捉えることもできます。

 

不動産の価格が決まったら、それらをベースに遺産分割協議を進めていくことになります。

 

 

もしそれでも不動産の金額や遺産分割協議の内容に納得がいかない相続人がいる場合は、家庭裁判所へ遺産分割調停の申立てをすることになります。

調停委員という第三者を入れて、家庭裁判所で遺産分割の話し合いをします。

 

それでも話し合いがまとまらなければ、遺産分割の審判手続きに移行します。

裁判官が調停の資料とお互いの話を聞き、それを基に裁判官が遺産分割の内容を決定することになります。

ここまでいくと、最初の話し合いから半年以上、何年も経過してしまっていることでしょう。

 

 

親族同士で話し合いを長引かせても、今後のお付き合いも考えるとあまり良いことではないでしょう。

どこかで折り合いをつけることは、遺産分割協議においてとても大切な点だと感じます。

 

争いを長期化させた場合の調停にかかる手間や費用、弁護士に依頼したときの費用等を考えると、ある程度のところで話し合いを終わらせた方が金銭的にも受け取る分が多かったかもしれない、精神的にも良かった、というケースの話を聞くことも少なくありません。