さいたま幸せ相続相談センター
近年、少子高齢化や若年層の都市部への流出により「空き家問題」が深刻化しています。特に、自宅に住んでいた両親が亡くなり、その後その家に住む人がいなくなったことにより空き家となってしまうケースが多くなってきています。
空き家を相続した人が「更地よりも建物が立っている方が固定資産税が安いから」「空き家に手をつけるのが面倒だから」と、空き家をそのまま放置してしまうと、手入れのされていない庭の草木が伸びて隣の土地に迷惑をかけたり、老朽化した建物が崩壊して歩行者に怪我を負わせてしまう可能性もあるのです。
このような空き家問題を解決するために、一定の要件を満たした場合に空き家を売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除できる制度が導入されました。
この記事では、「空き家の3,000万円特別控除」について、要件や注意点などを詳しくご説明していきます。
空き家の3,000万円特別控除とは
空き家の3,000万円特別控除とは、簡単にいうと、相続または遺贈によって取得した空き家を被相続人（亡くなった人）の死亡した日から3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡した場合に、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除することができるというものです。
通常、不動産を他の人に売って利益が出た場合には、その利益を所得とみなして「譲渡所得税」が課税されます。
例えば、取得費が3,000万円の自宅を5,000万円で売却したケースで考えてみましょう。譲渡費用に300万円かかった場合、譲渡所得は5,000万円−（3,000万円＋300万円）＝1,700万円となります。
特例を使えない場合、1,700万円×20％＝340万円の譲渡所得税（以下住民税含む）がかかってしまいます。
※（所有期間が5年を超える）長期譲渡所得の税率で計算しています。
しかし、空き家の3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得から3,000万円を控除することができ、課税される譲渡所得税がゼロになるのです。
このように、空き家の3,000万円特別控除は大幅な節税対策が期待できる制度です。
ただし、空き家の3,000万円特別控除は誰にでも、どのような空き家にでも利用することができるわけではありません。特例を利用するためには、これから説明する要件を満たしている必要があります。
【相続した空き家の要件】
前提として、相続した空き家自体が要件を満たしていないと、空き家の3,000万円特別控除を利用することはできません。空き家の要件は以下の4つです。
①亡くなる直前に被相続人が1人で住んでいたこと
②昭和56年5月31日以前に建てられた区分所有建物以外の建物であること
③相続してから売却するまでに事業・貸付・居住の用に供されていないこと
④相続によって取得した土地および家屋であること
上記の要件を1つずつご説明いたします。
①亡くなる直前に被相続人が1人で住んでいたこと
空き家の3,000万円特別控除は、住んでいる人が亡くなった後、他に住む人もおらず空き家になってしまうような家屋やその敷地を減らす目的で作られた特例です。
ですから、被相続人が亡くなった時点でその自宅に1人で暮らしていることが、特例を適用するための要件となるのです。
例えば、被相続人に妻や子どもがおり、亡くなる直前まで一緒に暮らしていた場合には要件を満たしません。
また、自宅の一部を他の人に貸している場合なども特例の対象外となります。同じ建物に他の第三者が住んでいる賃貸併用住宅では、空き家の3,000万円特別控除の要件を満たすことができませんのでご注意ください。
ただし、被相続人が老人ホームに入居しており、亡くなる直前に自宅に住んでいなかった場合には特例が適用できる可能性があります。詳しくは後ほどご説明いたします。
②昭和56年5月31日以前に建てられた区分所有建物以外の建物であること
昭和56年5月31日は建築基準法の耐震関係基準が大きく改正された日です。これ以前に建てられた建物は旧耐震基準の建物であるため、建物を壊してから敷地だけを売却するか、建物を新耐震基準に適合するようにリフォーム工事をしてから売却する必要があります。
なお、建物の建築年月日は、その建物の「登記事項証明書」で確認することができます。登記事項証明書は全国の法務局で取得できますが、オンラインで自宅にいながら請求することも可能です。
相続した空き家を売却する前に、あらかじめ建築年月日を確認しておきましょう。
また、区分所有建物とはいわゆる「マンション」のことです。区分所有建物の場合は空き家の3,000万円特別控除を適用できませんのでご注意ください。
③相続してから売却するまでに事業・貸付・居住の用に供されていないこと
被相続人が亡くなって空き家を相続した後、その空き家や敷地を事業や居住のために使ったり、他の人に貸したりした場合には、特例を適用することができなくなります。
たとえ「住むところが見つかるまで少しの間住ませて欲しい」と親族に言われて無償で貸し出したとしても、相続してから売却するまでに継続して空き家だったことにはならず、特例の要件を満たさなくなってしまうのです。
相続してから売却するまでに継続して空き家だったことを証明するためには、売買契約書の写しや電気やガスの閉栓証明書などを提出する必要があります。提出書類に関してはケースによって異なるため、あらかじめ空き家のある市区町村に問い合わせて確認しておくと良いでしょう。
④相続によって取得した土地および家屋であること
空き家の3,000万円特別控除を利用するためには、その空き家を相続により取得したものである必要があります。ですから、空き家に住んでいた人が亡くなったことが原因で、相続人の手に渡っていることが要件なのです。
しかし、相続によって取得した場合でも、特例を適用できないケースがあります。それが「特定遺贈」です。
遺贈には特定遺贈と包括遺贈の2種類があり、特定遺贈とは被相続人の遺言によって特定の財産を贈与することです。例えば遺言で「友人Aに〇〇銀行の預金を贈与する」というように、特定の財産を以蔵する場合には、友人Aを受遺者とした特定遺贈がされます。
一方で、包括遺贈とは、財産の内容を指定せずに行う遺贈のことです。例えば遺言に「友人Bに全財産の3分の1を遺贈する」と書くと包括遺贈となります。
遺贈をした場合、空き家の3,000万円特別控除の適用が受けられるのは「包括遺贈」の場合のみです。特定遺贈で空き家を受け取った場合には特例を受けられませんのでご注意ください。
【売却する際の要件】
相続した空き家を売る際にも、以下のような要件があります。
①売却代金が1億円以下であること
②親子や夫婦など特別な関係がある人に売っていないこと
上記の要件を1つずつご説明いたします。
①売却代金が1億円以下であること
被相続人から相続した空き家（建物とその敷地）の合計売却代金が1億円を超えている場合には、特例が適用されません。複数回に分けて空き家を売却した場合は、その代金を合計して1億円を超えるかどうかが判断されます。
例えば、被相続人が住んでいた空き家を相続し、建物を解体して残った敷地を2筆に分けたとします。一方は4,000万円でAさんに売却し、もう一方はBさんに8,000万円で売却しました。この場合、空き家の売却代金が合計で1億円を超えていますので、特例を適用することができません。
②親子や夫婦など特別な関係がある人に売っていないこと
特例を受けるためには、相続した空き家を自分と特別な関係がない人に売却する必要があります。
「特別な関係がある人」とは、以下のような人をいいます。
・売主と親子関係のある人
・売主の配偶者
・売主と生計を一にしている親族
・売却した後、その家屋で同居する親族
・売主と内縁関係にある人
・売主と特殊な関係にある法人
【期間の要件】
空き家の3,000万円特別控除の適用を受けるためには「被相続人が亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に空き家を売却することが要件となります。
例えば、被相続人が2018年10月1日に亡くなったとしたら、被相続人の空き家を相続した人は3年後の12月31日、つまり2021年12月31日までにその空き家を売却しなければ、3,000万円の控除を受けることができません。
また、この特例は平成28年（2016年）4月1日から令和5年（2023年）12月31日までに売却した空き家が対象となります。令和5年10月1日に空き家を相続し、それから3年を経過する年の12月31日までに空き家を売却したとしても、令和5年の12月31日を過ぎてしまうと特例の適用を受けることはできなくなりますのでご注意ください。
【他の特例との適用関係】
相続した空き家に3,000万円特別控除を適用した場合に、他の特例を併用することができるかが問題となります。空き家の3,000万円特別控除との適用関係が問題となるのは、主に以下の特例です。
①取得費加算の特例
②小規模宅地等の特例
③居住用財産の3,000万円控除
④住宅ローン控除
⑤自己居住用財産の買替え・交換
それぞれの特例について1つずつご説明いたします。
①取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続した財産を相続後3年10ヶ月以内に売却した場合に、取得費に相続税の一部を加算して、譲渡所得税を軽減することができる特例です。
通常、財産を売却して利益が出ると、その利益に対して「譲渡所得税」という税金が課されます。譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡して得た金額−（取得費＋譲渡費用）
上記の算式から分かるように、取得費が大きければ大きいほど譲渡所得は小さくなり、支払う譲渡所得税も少なくなります。取得費加算の特例では、その財産を取得するために支払った相続税を取得費とみなすことができるため、その分譲渡所得税を減額できる特例なのです。
ただし、取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は併用することができません。どちらの方がよりお得に財産を売却することができるかを考慮し、慎重に選択しましょう。
②小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地・貸していた土地・事業をしていた土地を一定の人が相続したときに、その土地の相続税評価額を最大80％も減額することができる特例です。
例えば、被相続人の自宅の敷地の評価額が5,000万円とすると、小規模宅地等の特例を適用した場合、土地の評価額が5,000万円×（1−80％）＝1,000万円まで低くなります。
不動産は大きな財産ですので、小規模宅地等の特例のように大幅な節税ができる制度が使えると非常に助かりますよね。
なお、小規模宅地等の特例と空き家の3,000万円特別控除は併用可能です。ただし、すべてのケースで併用ができるわけではありません。空き家の3,000万円特別控除と小規模宅地等の特例の2つの要件を同時に満たしている必要があります。
どちらの要件も満たすとなると、被相続人の自宅を被相続人と同居していない親族、いわゆる「家なき子」が相続した場合に併用が可能になります。
その他細かい要件がありますので、事前に確認しておきましょう。
③居住用財産の3,000万円控除
居住用財産の3,000万円控除とは、居住用財産を売却したときに発生する譲渡所得を3,000万円まで控除することができる特例です。
空き家の3,000万円特別控除は空き家にのみ適用が可能ですが、居住用財産の3,000万円控除は空き家に限らず適用することができます。
例えば、マイホームを5,000万円で購入し、取得費と譲渡費用を除いて7,000万円で売却したとします。この場合、2,000万円の譲渡所得が発生しますが、居住用財産の3,000万円控除を利用することによって、譲渡所得がゼロとなります。
居住用財産の3,000万円控除と空き家の3,000万円特別控除は併用が可能です。ただし、控除額は両方合わせて3,000万円が限度ですのでご注意ください。
④住宅ローン控除
マイホームを購入するとき、多くの方は住宅ローンを利用しますよね。住宅ローン控除とは、マイホームを新築・増改築した場合で、一定の要件を満たすときに毎年の住宅ローン残高の1％を所得税から控除することができる制度です。
以前は10年間の控除期間だったのですが、消費税の増税に伴って2019年10月からは13年間に拡充されました。
住宅ローン控除と空き家の3,000万円特別控除は併用が可能です。
例えば、亡くなった父が住んでいた自宅を相続しましたが、新しく自宅を購入するための資金調達のために、相続した自宅を売却しました。売却代金だけでは足りなかったので、残りは金融機関から借り入れることにしました。
このようなケースでは、住宅ローン控除と空き家の3,000万円特別控除を併用することになります。
⑤自己居住用財産の買替え特例
自己居住用財産の買換え特例は、マイホームの買い替えをした場合、新たなマイホームを売却するまでは、元のマイホームを売却した時にかかる譲渡所得税を先送りにできる制度です。
「売却価額が1億円以下であること」や「住宅家屋の床面積は50㎡以上」など、さまざまな要件があり、全てを満たしている場合に特例の適用が受けられます。
自己居住用財産の買換え特例と空き家の3,000万円特別控除は併用が可能です。ただし、両方の要件を全て満たしている必要がありますので、買替えの前に要件をチェックしておくと良いでしょう。
老人ホームで亡くなった場合にも適用できる
前の章でお伝えしたとおり、空き家の3,000万円特別控除は被相続人が亡くなる直前に1人で住んでいた家屋とその土地が対象となります。ですから、被相続人が他の人と一緒に暮らしていた場合や、以前は自宅として使っていたが亡くなる直前には住んでいなかった場合には特例の適用を受けることができないのです。
ただし、被相続人が亡くなる直前に老人ホームへ入所しており、それによって亡くなる直前は自宅に死んでいなかったという場合には空き家の3,000万円特例を受けることが可能になります。
例えば、Aさんには妻と長男、次男がいます。長男と次男は結婚し、長男は自宅の近くに家を構えて暮らしていますが、次男は遠方へ引っ越してしまいました。それからAさんは妻と2人で暮らしましたが、妻が先に亡くなってしまい、80歳を目前にして自宅に1人で暮らすことになります。
初めは長男と長男の妻が身の回りの世話をしてくれていましたが、いよいよ1人で生活することが難しくなり、老人ホームに入所することを決めました。その後、Aさんは老人ホームで亡くなり、以前Aさんが住んでいた自宅は長男が相続することになりました。長男はすでに自分の家を持っているため、自宅は売却しようと考えています。
この場合、長男は空き家の3,000万円特別控除を利用することができるでしょうか。
本来、空き家の3,000万円特別控除では「被相続人が亡くなる直前に自宅に1人で暮らしていること」が要件となります。しかし、亡くなる直前に老人ホームに入所していた場合には、老人ホームに入所する直前に1人暮らしであったかどうかが問われます。
上記の例では、Aさんは老人ホームに入所する直前に1人で暮らしていますので、長男は特例の適用を受けて相続した自宅を売却することができます。
まとめ
今回は、空き家を相続した場合に譲渡所得から3,000万円を控除することができる「空き家の3,000万円特別控除」についてご説明いたしました。
少子高齢化や地方からの人口流出により、空き家問題は年々深刻になっています。相続した空き家はそのままにせず、できるだけ早い段階で解体や売却などの対処をすることが大切です。
空き家の相続でお悩みの方は、不動産の相続に詳しい専門家にご相談ください。
執筆：山形麗
監修：税理士法人トゥモローズ 高畑税理士
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