こんにちは！相続コンサルタントの山中です。本日は相続税に係る土地の評価額を出す際に使われる「路線価」について、調べる方法・手順について書いていこうと思います。

まず、不動産は一物四価とか五価と言われておりますとおり、一つの土地に対して４つまたは５つの評価額が存在すると言われています。

路線価とはこの中の1つで、相続や贈与において使用される価格です。相続税の計算ではこの路線価で求めた価格が時価評価額となります。求め方は、路線価に土地の面積をかけるだけです。この路線価は国税庁が公表する価格で、その年の1月1日時点の価格を7月1日に公表しています。

 

※2021年1月1日にご家族が亡くなった場合は、2021年7月1日に路線価が公表されるのを待ってから土地の相続税評価を行わなければなりません。

 

それでは、実際の路線価の調べ方について見ていきたいと思います。

 

調査対象地は、弊団体の所在地（埼玉県さいたま市大宮区桜木町２－７－８）を例として調べたいと思います。

 

まず、国税庁のホームページ（URL: https://www.rosenka.nta.go.jp/）を検索いただくと、

 

 

 

 

このような画面が表示されるので、

調べたい場所の地図上の表記または左側の都道府県名をクリックします。

そうすると以下のような画面になります。

 

ここで、「路線価図」という文字をクリックしていただくと、

以下のような画面が表示されます。

 

※路線価が入っていない土地についての調べ方は、次回ご説明いたします！

 

 

 

ここで、この度の調査対象地（埼玉県さいたま市大宮区桜木町２－７－８）の所在を表示している箇所をクリックしていきます。

※本件では「さいたま市」欄の「大宮区」を選択する。

そうすると以下のような画面になります。

 

 

ここまできたら、2つの方法があり、

1つは、上の赤丸で囲った、「この市区町村の索引図ページへ」をクリックして、

図面から該当地を選ぶ方法、

 

もう1つは、下の赤丸で囲った対象の所在を示す箇所「桜木町2」について、

右側の数字（31143・31158・31159）のどれかを押して、ひとつずつ調べていく方法

があります。

 

※最終的には同じ画面に辿りつくのですが、やり方が２つあります。

　対象地のおおよその場所が分かっていたら、索引図から探す方が早いかもしれません。

 

ここで、「この市区町村の索引図ページへ」をクリックした場合、以下のような画面になります。

 

 

以下拡大

 

 

この図面の「31158」のエリアが該当してそうだということで、赤枠の部分をクリックします。

または、2つ前の画面で示した下の赤丸で囲った部分の「31158」をクリックすると、

以下の画面が表示されます。

 

説明のため、対象不動産がある場所と見るべき数値などを赤で示すと

以下のようになります。

 

対象不動産は、「750C」という価格の道路に面していることが分かります。

 

この図を見て、分かることを図面に振った数字と連携させて説明すると以下のようになります。

①・・・令和2年の1月1日の価格を示した図面で、番号は31158である。

 

②・・・対象不動産の接している道路の価格は「750C」である。

　　　　※750とは、1㎡あたり750千円のことを意味しており、750,000円/㎡（約2,480,000円/坪）

　　　　　と読みとれる。

　　　　※「C」については④で説明。

 

③・・・対象不動産がある地域は、相続税評価上「普通商業・併用住宅地区」という判断をされている地域

　　　　であり、住宅地域とは異なった、商業性が認められる地域であると言える。

　　 　 「全地域」とは、この道路に面している土地については、全て「750C」の水準で考えて問題ないと

　　　　されている。

 

④・・・この道路に面している土地に「借地権」が付着していた場合、土地の価格に対して、70％の割合で

            評価される。

 

 

以上のようなことが、この図面から読み取ることができます。

不動産の価格について考えるとき、細かい部分まで考え抜き、個別性を反映した時価を求めることは難しい

ですが、ある程度のところまでは、ご自身でも計算し把握することができます。

 

上記のように路線価を調べて、そこにお持ちの不動産の面積を掛けることで概算を把握することができ、

相続税がかかりそうか、かからずに済みそうかなどの感覚を持つことができ、将来の相続税対策が取りやすく

なります。

 

 

ただし、不動産の個別性をも考慮した正確な金額を把握することは、一般の方には非常に困難な部分がございます。

我々さいたま幸せ相続相談センターでは、わかりにくい不動産の時価算定について、高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を備えた練達堪能な鑑定士によるわかりやすく誠実な説明をさせていただいております。

 

本コラムが皆様が分かり合える円満な相続を実現するための一助となれば幸いです。

 

 

 

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