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相続不動産の基礎知識:価格の種類【不動産コンサルタントコラム】

こんにちは、相続コンサルタントの山中です。

本日は相続不動産の価値を考えるための基礎知識として、不動産の価格の種類について書いていきたいと思います。

 

ご存じの方もいらっしゃると思いますが、不動産は一物四価とか五価と言われております。

これは一つの土地に対して4つまたは5つの評価額が存在するということなのですが、

どうして複数の種類の評価額が存在するのでしょうか。

それは、目的によって土地の評価の方法が異なるからなのです。まず価格の種類を見ていきましょう。

 

 

実勢価格(時価)

 

一つ目の評価額は、時価です。これは、第三者同士が実際に土地を売買するときの価格です。

 

地価公示価格

国土交通省が毎年公示する価格で、選定された全国の標準地(約26,000地点)の1月1日時点の正常な価格です。毎年3月頃公表され、一般の土地の取引価格に対する一定の指標として用いられています。(実際は実勢価格とかけ離れていたりするんですが、、、)

 

路線価

 

相続や贈与において使用される価格です。相続税の計算ではこの路線価で求めた価格が時価評価額となります。求め方は、路線価に土地の面積をかけるだけです。この路線価は国税庁が公表する価格で、その年の1月1日時点の価格を7月1日に公表しています。

 

例えば、2021年1月1日にご家族が亡くなった場合は、2021年7月1日に路線価が公表されるのを待ってから土地の相続税評価を行わなければなりません。

 

固定資産税評価額

 

各市区町村が算定する価格で、3年に1度見直しがなされています。

この固定資産税評価額(標準額)を基準として固定資産税を計算し、毎年5月頃に所有者の方へ通知が行くようになっています。

この通知に記載されている評価額のうち建物については、相続税評価においてもそのままの評価額を用いて相続税の計算に使用します。

 

 

実勢価格であれば、他人同士で土地を売却するという目的の場合の価格であり、公示価格も当該目的のための一つの指標となる価格です。

路線価であれば、相続税や贈与税の計算に使用することを目的とした価格であり、公示価格の80%程度となっております。

固定資産税評価額は、固定資産税の計算に使用することを目的とした価格であり、公示価格の70%程度となっております。

このように一つの不動産に評価額が4種類もあるのは、その使用目的によって、評価方法が異なるからなのです。

 

ここで、なぜ路線価は公示価格の80%になっているのかを考えてみましょう。

路線価は1月1日時点の評価額であり、年度の途中での変更はありません。そこで、もし路線価を実勢価格や公示価格と同じにしてしまうと、その年の途中で実勢価格(時価)が下がってしまった場合でも

路線価評価額は変わらず、高いままとなってしまいます。

そうなると、年度の途中で亡くなった方の土地の相続税評価額は、1月1日時点の路線価評価で評価するわけですから、下がった時価よりも高くなってしまって、結果、亡くなったときの実勢価格(時価)よりも高い路線価評価の金額をベースに計算された相続税を払うことになってしまいます(余分に払ってしまうことになります)。

つまり、路線価が公示価格の80%になっているのは、時価の値下がりによって相続税を払いすぎることがないようにでするためなのです。

 

 

 

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