コインパーキング＋レンタルオフィスの土地活用はいかがでしょうか？【相続コンサルタントコラム】

皆さんこんにちは。

相続コンサルタントの久保田です。

 

相続対策で土地活用を行う際に、既に運営中のコインパーキングをどの様に活用していくか、または継続していくかお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？

7月21日のニュースでコインパーキングの上空を利用した土地活用の第一弾物件が完成したとの記事がありましたのでご紹介します。

 

 

コインパーキングは他の土地活用と比べて、初期費用が少なく、立地によっては高い収益性が得られる活用方法だと考えています。

そのため運営中のコインパーキングから得られる収入と、コインパーキングを廃止して建築した建物からえられる収入・建築費とを比較すると、他の土地活用のリスクが目立ってしまうかもしれません。

記事にある活用方法では、コインパーキングは維持しつつ2階以上では賃貸収入を得られるため、特に駅周辺のコインパーキングではより高い収益性増加が期待できます。

また、1階部分の住居では他の階より賃料が下がる傾向がありますので、一棟全てを住居にするよりも収益性が高くなる可能性もあります。

一般的に収益不動産を建築する場合と同様に、建築後のシミュレーションを慎重に行う必要はありますが、収益性増加の一つの方法としてご検討いただく価値はあるかと思います。

 

 

コインパーキングで運用している土地は、運営業者様と土地の賃貸借契約を締結していることが多いかと思われます。

契約の内容によって土地の相続税評価は異なりますが、2階以上に賃貸物件を建築することでその部分に対応する土地を貸家建付地として評価減を受けることが出来ます。

賃貸物件を所有することで節税対策として高い効果が得られると言われるように、貸家建付地評価では下記の計算式のように土地の評価減を受けられるため、コインパーキングだけでの活用よりも大きな評価減が受けられる可能性があります。

 

貸家建付地の価額　＝　自用地としての価額　－　自用地としての価額　×　借地権割合　×　借家権割合　×　賃貸割合

※国税庁HPより抜粋

 

建物を建築するため、建物自体の評価額が増えることになりますが、建築費と比較して建物の評価は50％～60％程度の評価となることが多く、借入をせず建築したとしても節税効果が得られます。

 

 

今回ご紹介したような、1階を駐車場・2階以上を賃貸不動産としての土地活用が今までなかったわけではありませんが、注目したい点としては、鉄骨造の建物を建築することで建築期間（コインパーキングとしての収入が止まってしまう期間）を短く、比較的建築費を安価に抑えられることがあります。

そのため建物を建築することでコインパーキングとしての収入が長期間止まってしまうことがネックになっている場合には、マッチする土地活用かもしれません。

また、今回記事に出ている第1弾物件では建築後の賃貸区画をレンタルオフィスとして借上げ契約が付随するため、コロナ禍によって話題に挙がるオフィスの縮小リスクや店舗の解約リスクにも対応できる活用方法ではないでしょうか。

当センターの事務所がある大宮駅周辺でも多くのコインパーキングがありますが、土地を立体的に考えた際にまだまだ土地の最有効活用を検討できる余地が残されているように感じます。

 

当センターでは今回ご紹介した活用方法はもちろん、それぞれの土地にあった活用方法をご提案しておりますので、土地活用をご検討の際はお気軽にご相談くださいませ。

 

※参考　YAHOO!ニュース　コインパーキング上空にテナント建設、「SOLA CUBE」第1弾が横浜に完成　大和ハウス

 

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