サブリース（転貸）に初の法規制【一級建築士コラム】

皆さん、こんにちは。

一級建築士、相続・不動産コンサルタントの城和です。

２０２０年６月１２日　日本経済新聞の記事によると、アパートなどの賃貸住宅を借り上げてまた貸しするサブリースに初の法規制がかかるとのことです。

６月１２日の参議院で可決、成立され、事業者登録を義務化。また不当な勧誘などを禁止して書面で重要事項の説明義務を事業者に課すことになりました。

サブリースとはサブリース事業者が賃貸物件の所有者から建物の一部やすべてを一括で借り上げ、入居者にまた貸し（転貸）する事業になります。

所有者はサブリース事業者に賃貸をしているため空室が出た場合でも賃料保証され安定した収入が入ってきます。

サブリース事業者は入居者の募集から入退去の手続き、家賃の回収も行うため手間がかからず賃貸物件の運営をすることができます。

サブリースは手間がかからず空室が出た場合でも賃料が保証されているので安定した賃料収入を得ることができます。

ではなぜ今回サブリースに法規制がかかるようになってしまったのでしょうか？

近年、所有者とサブリース事業者との間でトラブルが多く発生しています。

２０１８年にサブリース契約を使って「かぼちゃの馬車」を運営していた不動産会社が破綻し、スルガ銀行で多額の不正融資が発覚しました。

「長期間に渡り家賃を保証するといって、実際は想定賃料では入居が決まらないので減額をする。」

「入居が決まらず計画通り賃料回収ができなくなり、所有者へ賃料を支払うために自社の収益から補填を続けた結果、破綻をしてしまい所有者は賃料を得ることができなくなってしまった。」

といったトラブルが社会問題化し、賃貸住宅のサブリースも増加していることから法規制によりこれらの適正化を図ることになりました。

新法ではトラブル防止の為、不当な勧誘や契約締結時に家賃の変動リスクなど重要な事項について書面で説明をすることが義務付けられます。また違反をした事業者には業務停止や罰則を設けられることになりました。

それから賃貸住宅管理業に関わる登録制度も創設されます。

所有者から委託を受けて賃貸住宅管理業務をする事業者は登録が義務付けらることになります。

事業者は事務所ごとに、賃貸住宅管理の知識・経験を有するものを設置して、管理受託締結前には重要事項の書面を交付して説明をすることになります。

また、事業者は物件の入居状況や管理状況を定期的に所有者へ報告する必要があります。

サブリースは空室のリスクを回避することができ、管理の手間を減らすことができるため所有者にとって良い仕組みになっています。

しかし、様々なトラブルが多く発生しサブリースに法規制がかかることとなりました。

「サブリースだから賃料が保証されていて失敗しない」「安定して収入が入るから安心」といった言葉で契約をされた方もいらっしゃるかと思いますが、本当に安心なのか？間違いなく賃料は保証されるのか？と、事業者の話を鵜呑みにせず契約内容をしっかりと確認することも必要だったかもしれません。

今後は法規制によりサブリースも適正化されていくと思いますが、今一度契約内容をしっかりと理解をすることも重要です。

※参照　日本経済新聞２０２０年６月１２日