さいたま幸せ相続相談センター
- 皆さん、こんにちは。
不動産鑑定士、相続・不動産コンサルタントの森田努です。
今回は事例のご紹介です。
財産評価でもめた事例
関係者は被相続人A（父）、相続人B（長女50歳）、相続人C（長男48歳）です。
相続財産は
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- 〇AとC及びその妻と子供が同居していた居宅
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- 〇賃貸アパート
- 〇現金2,000万円
Bは既に結婚して別居していたので
居宅はC、賃貸アパートはBが相続することとしました。
税理士が行った相続税申告における財産評価では
居宅も賃貸アパートも評価額は約3,000万円でした。
そのため、当初現金2,000万円は1,000万円ずつ等分する方向で
遺産分割協議が進んでいました。
このとき、ＢとＣが相続する財産を整理すると以下の通りです。
〇Ｂ：賃貸アパート（評価額3,000万円）、現金1,000万円⇒合計評価額4,000万円
〇C：居宅（評価額3,000万円）、現金1,000万円⇒合計評価額4,000万円
B、Cともに4,000万円づつ相続するので法定相続分通りといえそうですが
果たしてそうでしょうか？
財産評価の落とし穴
ここに不動産評価の落とし穴があります。
実は、相続税申告における不動産評価額と
実際の不動産価格とは全く異なるものなのです。
まず、土地の価格について
相続税申告においては相続税路線価というものをベースに計算を行いますが
その価格は市場における価格より安くなる傾向があります。
また、賃貸アパートのように賃料収入がある不動産の市場価格を求める場合
収益還元法という方式で価格を求める必要があるのですが
相続税の申告においては通常収益還元法は用いられることはありません。
上記の事例においても後になって
賃貸アパートの価格は実際はもっと高いはずだということで
CがBにより多くの現金を要求し、争いになってしまいました。
この際のCの主張は以下の通り。
〇Ｂ：賃貸アパート（市場価格5,000万円）、現金1,000万円⇒合計評価額6,000万円
〇C：居宅（評価額3,000万円）、現金1,000万円⇒合計評価額4,000万円
このCの主張通りだとすればBの相続分がかなり多いということになります。
不動産価格は一物四価
不動産の価格については一物四価と言われるほど、多くの考え方があります。
そして、それらのどの価格を用いるかによって当事者の利害が変わってきてしまうのです。
したがって、遺産分割協議にあたって争いを回避するためは
不動産鑑定評価を用いることが有効です。
不動産鑑定評価は不動産鑑定士という国家資格者が責任をもって
不動産の適正な価格を求めるもので
公共団体や金融機関の意思決定や裁判にも用いられ
公に通じる説得力を持ったものです。
遺産分割や遺言の作成、遺留分侵害請求等、相続人間での
相続財産を巡る利害関係の調整にあたっては
不動産の価格がキーになることが非常に多くあります。
是非不動産鑑定評価を活用し、適正な不動産価格を把握したうえで
意思決定をしていただきたいと思います。
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