さいたま幸せ相続相談センター
こんにちは相続コンサルタントの木村です。
埼玉県・さいたま市内で、兄弟で実家を相続することになり、どうすれば良いか悩んでいませんか？
「とりあえず共有名義にしたけれど、このままで大丈夫なのか」
「売るべきか、誰かが住むべきか決められない」
このようなお悩みは、埼玉県・さいたま市で相続のご相談を受ける中でも、多く寄せられています。
特に、兄弟姉妹など複数の相続人で実家を共有することになった場合は、感情の問題だけでなく、法律や手続き面でも注意が必要です。
本コラムでは、埼玉県・さいたま市で実際によくある相続相談の事例を踏まえながら、兄弟で実家を相続する際に気をつけたいポイントを、実務の流れに沿って解説します。
【１】共有名義のままにするリスク
複数の相続人で不動産を相続すると、登記上は「共有名義」となります。
例えば、兄弟二人で実家を相続した場合、それぞれが2分の1ずつの持分を所有する形です。一見、公平な分け方に思えますが、共有状態のままにしておくとトラブルの原因になりやすく、以下のようなデメリットがあります。
共有名義のデメリット
- 売却・建替えなどの際には全員の同意が必要になる
- 管理・修繕・固定資産税の負担割合でも意見が分かれやすい
- 一部の相続人が亡くなると、その持分がさらに分かれ、共有者がどんどん増えてしまう
例えば、3のように、長年そのまま放置していた実家をいざ売ろうとした時、共有者の一人が音信不通になっていたり、別の共有者の子どもにまで相続が進んでいたりして、手続きが進められなくなるケースも少なくありません。
共有名義は、平等そうに見えて、実は不自由な形ということを、まず理解しておくことが大切です。
こちらのコラムでは、行方不明の相続人がいる場合の対応策について詳しく解説しています。ぜひご一読ください。
【事例①】共有名義のまま放置してしまったケース（埼玉県）
では、ここで共有名義のまま放置してしまいトラブルになった事例をご紹介します。
数年前に父親が亡くなり、兄弟2人で実家を相続しました。
当時は「とにかく平等に」と考え、実家を共有名義にして登記しましたが、その後は誰も住まず空き家のままになっていました。
いざ売却しようとしたところ、弟と意見が合わず話し合いが難航してしまいました。さらに、その間に弟が亡くなり、弟の持分がその子どもたちに相続され、共有者が増えてしまいました。
結果として、全員の同意が取れず、売却も管理も進められない状態になってしまいました。
このように、共有名義のまま時間が経過すると、相続人が増え、実家の処分や活用が極めて難しくなるケースがあります。
埼玉県・さいたま市内でも、空き家の共有トラブルは年々増えています。
こちらのコラムでは、実家を相続する兄弟間の相続のトラブルについて詳しく解説しています。ぜひご一読ください。
こちらのコラムでは、共有持分放棄について詳しく解説しています。ご興味がございましたら、ご一読ください。
【２】誰が住むのか？どう使うのか？早めに話し合う
相続後、「誰かが住み続けるのか」「賃貸に出すのか」「売却して現金を分けるのか」など、実家をどう使うか、方針を早めに話し合うことが大切になってきます。これらの方針を曖昧にしたまま時間が経つと、思わぬ不公平感やトラブルを生みます。
例えば、実家で被相続人と一緒に暮らしていた長男がそのまま実家に住み続ける場合、他の兄弟から「自分たちは何ももらっていない」と不満が出ることがあります。このようなときは、住む人が他の相続人に対して使用料相当額を支払うなど、公平なバランスを取る方法もあります。
また、売却を考える場合でも、「売るタイミング」「価格」「誰が窓口になるか」といった点を明確にしておくことが重要です。
相続人同士で方向性が定まらないまま空き家として放置され、年数が経過してしまうと、「資産価値の低下」や「固定資産税の負担増」といった金銭的な問題に加え、「老朽化による安全面のリスク」など、維持管理の問題が生じる可能性があります。
このような懸念事項について、早い段階で相続人同士が具体的に話し合っておくことで、後々の誤解や感情的な対立を防ぐことが出来ます。
埼玉県・さいたま市では、実家が空き家のまま放置され、
- 資産価値の低下
- 固定資産税の負担増
- 老朽化による安全面のリスク
といった問題が生じてしまうケースも多く見受けられます。
早い段階で具体的な話し合いを行うことで、後々の誤解や対立を防ぐことにつながります。
【事例②】誰が住むか決めないまま相続したケース（埼玉県内）
ここでは、誰が住むか決めないまま相続したケースについてご紹介していきます。
母が亡くなり、兄弟3人で実家を相続しました。
長男が「しばらく住みたい」と言ったため、そのまま住み続けることになりましたが、家賃や使用料の取り決めはしていませんでした。
数年後、他の兄弟から
「固定資産税は平等に払っているのに、自分たちは何も使っていない」
という不満が出て、関係が悪化してしまいました。
このケースでは、
- 住む人が他の相続人に使用料相当額を支払う
- 将来的な売却時期をあらかじめ決めておく
といった取り決めを行うことで、関係修復と整理ができました。
「とりあえず住む」ではなく、条件を明確にしておくことが、兄弟関係を守るポイントになります。
【３】共有を避けるための方法
共有状態のリスクを踏まえると、相続時にはできる限り「単独名義」で登記することをおすすめします。それでは、共有を避けるためにはどのような方法があるのでしょうか？主な方法としては以下の3つがあります。
＜3つの分割方法＞
①現物分割
実家を誰か一人が相続し、他の相続人は別の資産（預貯金など）を取得する方法です。ただし、実家
の評価額が高い場合は、バランスを取るために代償金を支払うケースもあります。（下記③代償分割参照）
②換価分割
実家を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。もっともシンプルで公平な分割が可能にな
ります。ただし、相続後、住み続けたい人がいる場合には、引越し先の調整などが必要になったり、
すぐに買い手が見つからず、時間と費用がかかる可能性もあります。
③代償分割
一人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ金銭（代償金）を支払う方法です。共有を避けつつ、全員の納得を得やすい方法としてよく使われます。
いずれの方法を選ぶにしても、不動産の評価を客観的に行い、公平感を持たせることが重要になってきます。不動産会社や司法書士など、専門家の意見を取り入れながら進めることをおすすめします。
【４】相続登記の義務化に注意
2024年4月から、相続登記の申請が義務化されました。相続によって不動産を取得した場合、3年以内に登記をしなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。これまでは「とりあえず登記は後で」と先送りにしていたケースも多かったですが、今後は登記を怠ると法的なリスクを負うことになります。
複数の相続人が関わる場合は、遺産分割協議が長引くことも多いですが、最低限「誰が名義を持つのか」だけでも早めに決めて、登記を済ませておくことをおすすめします。
【事例③】相続登記を後回しにしていたケース（さいたま市）
ここでは、相続登記を行わないまま時間が経過してしまった実家についての事例をご紹介します。
妻が亡くなった後、妻の実家の名義変更をしないまま数年が経過していました。
その後、夫も高齢になり、将来のことを考える中で、「このままでは子どもに負担をかけてしまうのではないか」と不安を感じるようになりました。
調べてみると、妻の実家の名義は亡くなった妻のままで、相続登記が一切行われていない状態でした。
そのため、夫と子どもたち全員が相続人となり、将来売却や活用を行う際には、相続人全員の同意が必要となる状況でした。
このケースでは、
- 相続関係を整理し、誰が実家を相続するのかを明確にする
- 相続人全員で話し合いを行い、遺産分割の方針を決める
- 司法書士と連携し、遺産分割協議書を作成したうえで相続登記を行う
といった対応を進めました。
その結果、妻の実家は夫が単独で相続する形となり、相続登記も完了しました。
名義が整理されたことで、将来の売却や住み替えについても選択肢が広がりました。
このように、相続登記を後回しにしてしまうと、問題が次の世代に引き継がれてしまうことがあります。
早めに名義を整えておくことが、家族の負担を減らすことにつながります。
2024年4月から相続登記が義務化されたことで、「いつかやろう」では済まされない時代になっています。
特に兄弟姉妹が関わる相続では、早めの名義整理が将来のトラブル防止につながります。
こちらのコラムでは、相続登記義務化について詳しく解説しています。ご興味がございましたら、ご一読ください。
【５】話し合いが難しいときは専門家を頼る
相続は「お金」や「家」の話であると同時に、家族の気持ちの問題でもあります。感情が先立って話し合いが進まない、あるいは意見が平行線をたどるというケースも多いです。
そのような場合には、早めに第三者の専門家を間に入れるのが得策です。専門家を入れることで、法律面・税務面を整理しながら冷静に話し合うことができ、結果的に、家族関係を壊さずに円満な解決へつなげられるケースも多いです。
さいたま幸せ相続相談センターでは、相続に強い弁護士・司法書士・税理士・不動産鑑定士などの専門家と連携し、埼玉県・さいたま市に特化した相続のサポート体制を整えております。
どの専門家相談してよいか分からない場合も、スタッフがアドバイスしますので、まずはご相談ください。
執筆：相続コンサルタント 木村賢一
監修：司法書士NK法務事務所 中嶋英憲 司法書士
