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資産組換えのシミュレーションをしましょう【不動産鑑定士コラム】

今回は相続税の申告にあたって大きなポイントとなる土地の評価について。
 
 相続税を減らすための対策の代表的なものに現預金を不動産に変えるという方法があります。
 相続税は相続財産の額に一定の税率を乗じるなどして計算されます。ですので、相続財産の額が小さくなればなるほど相続税の額も小さくなります。そこで、この相続財産の額をいかに小さく評価するかということが重要になってきます。
 例えば、1,000万円の現預金は相続税の評価上も1,000万円と評価されますので、現預金をそのまま持っていては相続税を減らすことはできません。
 ところが、市場価格が1,000万円の土地は800万円、700万円、場合によっては500万円と市場価格よりも低め評価されるケースが多くあります。
 市場価格が5,000万円の土地が相続税評価では4,000万円になった場合でみてみましょう。
 現金5,000万円にかかる相続税は
  (評価額)5,000万円 × (税率)20% -(控除額)200万円 = 800万円
 800万円です。

 一方、4,000万円の土地にかかる相続税は
  (評価額)4,000万円 × (税率)20% -(控除額)200万円 = 600万円
 600万円です。

 上記の例では相続税が200万円減ることになりますが、財産規模が大きくなればなるほどその効果は大きくなります。

 ところで、実際の市場価格と相続税上の評価額との格差はどれくらいあるかというと、さいたま市内の住宅地の場合、市場価格100に対し、相続税上の評価額は70~80となるケースが多いようです。東京都区部では市場価格100に対し、相続税上の評価額が50以下になるケースも見受けられます。ただし、これには個別差があるので注意が必要です。
 実際の相続対策では、このように現預金を不動産に組み替えるとどれくらい相続税が減るかというシミュレーションをしながら検討をすることになります。もちろん、当社団でも同様のシミュレーションを行いながら、ご相談者様にとって最適な対策をご相談者様と一緒に考えます。

 

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