さいたま幸せ相続相談センター
こんにちは、相続コンサルタントの馬渕です。日々ご相続にまつわるご相談や悩みなどをお聞きしている中で、やはり「住まい」はとても大切な要素です。
ご高齢になり、ご家族の状況・仕事やご自身の御身体の状況などさまざまな環境の要因により、暮らしに変化が生じます。ご自宅をご売却し、賃貸に住み替えるといった選択をされる方もいらっしゃいます。地方や郊外の戸建て住宅の場合、自動車免許を返納するタイミングでご自宅を売却し、駅近の賃貸物件への住み替えを希望されたり、お子様やご親族の住まいの近くに引っ越したいといった要望もあるでしょう。
そこで、思わぬ障壁となるのが「高齢者が賃貸住宅を借りにくい」という社会問題です。
筆者も実務でご高齢の方の賃貸住宅への入居を相談することがありますが、「単身のご高齢者」というだけで、貸主側に門前払いにされてしまうことが多々ありました。ご本人は、心身ともに大変お元気で、お仕事もされておられ、かつ老後の資金もしっかりお持ちの方だったのですが…。そのようなご状況を丁寧にお伝えしてもお断りされてしまうようなこともありました。
人生100年時代において、単身の高齢者が自由に賃貸住宅を選べるような社会が当たり前になるために、我々相続に関わる者としてしっかり考えていくことが必要と考えています。
なぜ、高齢者は賃貸住宅を借りにくいのか？
大家さんや管理会社等の貸主側が、高齢者に部屋を貸すことに対し、いくつかのリスクを感じ慎重になるためです。
健康面の不安
ご貸主側が懸念する事項として、真っ先に挙げられるのが孤独死や室内での事故等のリスクです。
ご高齢になると、必然的に病気やケガのリスクが高まります。万が一、孤独死や事故が室内で発覚した場合には、次の賃借人に対しての「孤独死があったことを告知する義務」が生じ、一般的に賃料を大幅に値下げする必要があり資産価値が大きく低下してしまうといったリスクがあります。
また、認知症を発症した場合、日常生活に支障をきたし、ごみ出しのルールを守れなくなる、近隣住民とのトラブルになるといった可能性もあります。
経済面の不安
ご高齢の方でも、安定的な収入を定期的に得てまだまだ元気に活躍をしている方もいらっしゃいますが、体調不良などで収入が減少し、家賃の支払いが滞ってしまう可能性があります。また、年金収入のみの場合には収入が不安定とみなされることがあります。
契約事務の手間やリスク
ご入居されている高齢の方に、万が一の事態が発生した場合、解約手続きや室内の残置物・遺品整理、原状回復の実施に手間とコストがかかります。これらの手続きや原状回復費用については、基本的には相続人が負担するものですが、相続人がいない場合や相続人が相続放棄をした場合などは貸主側が負担をすることになるリスクが生じます。
また、入居期間中に認知症になられたといった場合にも、後見人などがいない場合には、ご高齢の方との契約事務に対して、手間がかかると感じるといったことも要因として挙げられます。
このように、貸主側としては、心理的・経済的なリスクが大きな障壁になっていることが分かります。そのため、なかなか高齢者の方が賃貸を借りにくいというのが現状です。
借り手側で備えること
貸主側がより安心して賃貸住宅を貸すことができるよう、借り手側でもできる限りの対策を行うことも大切です。貸主が考えるリスクを軽減するために、借り手側も万が一のことに備えて事前に対策をしておくことで貸主側に安心感を与えることができます。いくつかの方法をご紹介いたします。
財産管理委任
自身の財産管理を信頼できる人に任せる契約です。高齢者の一人暮らしにおいて、財産管理委任契約を締結する主なメリットとしては、病気やけがなどで外出が難しくなった場合などに、本人に変わって家賃や公共料金の支払い、各種の役所手続きなどの財産管理を信頼する人に委任することができます。
後見制度
認知症や精神障害等で、判断能力が不十分となった場合に、法律的に本人を保護し、支援する制度です。判断能力が不十分とされると、賃貸契約の再契約や解約も原則できなくなります。後見人が選任されれば、ご本人の代わりに賃貸契約に纏わる契約行為を行うことができます。元気なうちに、信頼できる人に後見人を任せたいといった場合には、任意後見契約を結んでおくことでご自身の意思を尊重した支援を受けることができます。後見制度には、デメリットもありますので、慎重に検討をする必要があります。
成年後見人制度の詳細については、こちらのコラムを是非ご確認ください。
死後事務委任契約
ご自身の死後の事務手続きを、信頼できる方に委任するための契約です。
賃貸契約の解約手続きや、賃借建物明け渡しに関する事務などを契約内容に沿って対応をしてもらえます。身寄りのない方の場合、賃借人の方が亡くなられた際の手続きを不安視される貸主も多く、死後事務委任契約を締結していれば、貸主側にも安心感を与えることができるでしょう。
死後事務委任契約の詳細については、こちらのコラムを是非ご確認ください。
その他、身元保証サービスを提供する企業や団体なども増えてきておりますので、そのようなサービスを利用したり、エンディングノートを書いたりしながら日頃から備えておくことも重要です。
晩年・死後に備えた対策については以下のコラムを是非ご確認ください。
これらの対策を元気なうちに実施し、迷惑をかけることのないように対策できるといいかと思います。
相続に関わる者として、社会全体で支援できること
現役でお仕事をしている方、安定的な収入を得ている方、心身共に健康な方、一人で買い物などはなかなか難しいが頼れる親族がすぐ近くにいる方、などなど様々な状況の方がいらっしゃいます。高齢者とひとくくりにせず、一人ひとりの個人として当事者の方と向き合っていく社会になっていくことが求められると考えています。
一方で、賃貸を拒絶する貸主側のリスクも十分に理解できます。
現在では、行政等の支援だけではなく民間でもこのような社会問題に対して、さまざまなサービスが立ち上げられてきています。
24時間の見守りサービスや生活支援サービス付きの高齢者向けの賃貸住宅などの供給も増えてきています。
また、高齢者専門の不動産仲介会社やIoTなどを活用した高齢者の見守りサービス、家賃保証会社による生活支援サービス等々各社がサービスを展開しています。
これらのサービスをうまく活用することで、少しでも貸主側の負担やリスクが軽減されるようになることが重要となります。
高齢者の経済状況や健康状態など、個別の課題も存在するため、誰もが自由に賃貸住宅を選べるようになるには、まだ時間がかかるかもしれませんが、高齢者が安心して住み続けられる社会の実現に向けた取り組みについては相続に関わる者として注目していきたいと考えています。
社会全体の意識や制度、そして不動産市場の変化など、多くの要因が複雑に絡み合っていますが、高齢者の住まいに関する選択肢はこれからも自由になっていく未来が早く訪れるよう支援していきたいと思います。
