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縄伸び・縄縮み【不動産鑑定士コラム】

 

みなさん、こんにちは!

不動産鑑定士、相続・不動産コンサルタントの森田努です。

 

 先週は長男の保育園の卒園式がありました。子供の成長は本当に早く感じるものですね。長男と一緒に遊べるのもあと数年、子育てをめいっぱい楽しみたいと改めて思いました。

 

 さて、皆様は「縄伸び」・「縄縮み」という言葉をご存知でしょうか?「縄伸び」とは実際に測量した土地の面積(実測面積)が登記簿に記載されている面積よりも大きいことをいい、「縄縮み」とは実測面積が登記簿に記載されている面積よりも小さいことをいいます。

 この「縄伸び」・「縄縮み」、よくある話で、土地を売買する際に、買主が念のため面積を測量しなおしたところ、登記簿上の面積と実測面積が全然違っていたということも珍しくありません。

 では「縄伸び」・「縄縮み」はどうして起こってしまうのでしょうか?その由来は明治時代まで遡ります。明治初期に地租改正といって全国的な測量が行われたのですが、その測量結果が後の土地台帳に引き継がれ、やがては現在の登記面積にまでつながってきており、そのことが「縄伸び」・「縄縮み」の発生原因となっています。

 明治初期の測量ですので、当時の測量技術の問題や実際に測量を行った人間のスキルの問題もありました。ただ、それ以上に当時の所有者の意図的な部分も大いにあったのです。

 縄伸びについて、当時も現在と同じように土地に関する税金、年貢や地租が土地の面積に応じて課されていたので、面積が小さければ小さいほど地租の負担が小さくなります。ですので、所有者は実際の面積よりも小さく申告しました。これが「縄伸び」の由来となっています。

縄縮みについて、地主が小作人などに小作料を請求する場合、面積が大きければ大きいほど多額の小作料を徴収することができます。また、土地を売却する際も面積が大きければ大きいほど売却価格が多額になります。ですので、所有者は実際の面積よりも大きく申告しました。これが「縄伸び」の由来となっています。

 

 「縄伸び」・「縄縮み」の問題は多くは売買の時に顕在化します。土地を売却する際、「縄伸び」があり、実際の面積が思っていたよりも大きく、当初よりも高く売却できたという場合は嬉しいですが、逆に「縄縮み」があったときは残念な結果となってしまいます。また、実際には「縄伸び」があるのに、何も知らずに登記面積を基準として売却してしまうと、損をしてしまいます。

 しっかりとした開発業者が分譲した土地等は、ちゃんと測量されているので問題はないと思いますが、先祖代々引き継いできた土地で、ちゃんと測量したことが無いような土地は「縄伸び」・「縄縮み」が存在している場合があります。まずは航空地図などで登記面積とずれがないか、一度確認したうえで、心配な場合は簡易測量を頼んでみるのもいいと思います。

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