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高低差が大きい土地【不動産鑑定士コラム】

 ようやく暖かくなり、春の訪れが感じられるようになってきました。先日お伺いしたお客様のお庭でも、梅の花が見事に咲いていました。この季節になると本当に四季を感じることができる日本という国のすばらしさを実感します。

 

 さて、今回は道路との高低差がある土地について。

 埼玉県の南東部は平野が多く、特にさいたま市は高低差が少ないのですが、ときおり対象となる土地と接している道路との間に、大きな高低差がある場合があります。つまり、宅地が道路よりも高くかったり、低かったりすることがあります。実は、この道路との高低差、土地の価格に大きな影響を与える要素の一つとなっています。

 例えば、道路との高低差が大きい土地は土砂崩れを防ぐために擁壁が必要になるのですが、擁壁を設置するための工事費用は思った以上に高額になります。また、一定規模以上土を削ったり(切土)、盛ったり(盛土)については開発許可を取得しなければならず、手続きが煩雑になったりもします。擁壁が必要でない場合であったとしても、建物を建てるために造成が必要であったりすると、その分の費用が生じてきます。ですので、道路と高低差がある土地の売買価格は、別途造成や擁壁設置の工事費用や期間を考慮する必要があり、高低差がない土地に比べて大幅に安くなることが多いのです。

 以前のコラムで取り上げたこともあるかと思いますが、土地のおおよそ価格を知るためには相続税路線価や公示価格が参考になります。しかし、道路との高低差が大きい土地については、相続税路線価や公示価格に高低差という個別の事象を検討する必要があります。

 遺産分割や遺言、納税資金確保のための不動産売却など、相続における各場面において、不動産の価格が意思決定の基礎となることがあります。上記の高低差の大きいと土地のように個別性の強い土地をお持ちの場合は、特に注意が必要となります。

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