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減価償却費に気を付けましょう【不動産鑑定士コラム】

みなさん、こんにちは!

不動産鑑定士の森田努です。

 

先日の雪がようやくほとんど消えたかと思ったら、また雪が降りましたね。都内に比べると、さいたま市は雪が消えるのが遅く、特に朝早い時間帯は特に怖いですよね。雪合戦、雪だるまと雪を堪能したいですが、仕事のことを考えると、どうしても厄介者に思えてきてしまいますね。

 

 さて、今回は建物の減価償却について。

 相続対策で更地(建物などがない土地)に、賃貸アパートや賃貸マンションを建てることがあります。それは、賃貸アパート等の貸家を建てた場合、同じ土地であっても更地で評価した場合に対し、相続税申告における評価額を8割程度に抑えることができ、その分相続税を減らすことができるためです。また、賃貸経営による賃料収入を見込むこともできます。

 しかし、相続税を減らすことについては確かな効果を見込むことができる賃貸アパート・賃貸マンション建設ですが、注意しなければならない点も多くあります。

 そのひとつが減価償却です。

 賃貸用不動産の経営における収支をみる場合、賃料収入から建物の維持管理費やテナントの管理費、固定資産税、借入金利等のコストを引いたものが収益となり、その収益に対して個人であれば所得税が課されることになります。そして、減価償却費も賃貸経営のコストに含めることができます。

ところが、ご存知の通り減価償却費は実際にはどこかにお金を支払う性質のものではありません。減価償却費は実際にお金が出ていかないのにも関わらず、税務上の費用として収益を減らし、税金も減らしてくれるという効果がある、うれしい費用なのです。

 しかし、減価償却費は永久に計上できるのではなく、計上できる期間が定められています。新築の共同住宅であれば、鉄筋コンクリート造なら47年、鉄骨造なら19年・27年・34年(骨格材の厚さによる)、木造なら22年が償却期間となります。ですので、この期間を過ぎてしまうと減価償却費は計上することができなくなってしまいます。

 償却期間が過ぎるとどうなってしまうかというと、税務上の費用とされていた減価償却費がなくなるので、その分税務上の収益が増え、所得税が大幅に増加することになります。特に物件の規模が大きく、建築費が多額の場合は減価償却費も多額になりますので、そのインパクトは非常に大きくなります。最悪の場合、赤字に転落することもあります。

 上記の図では2036年の償却期間の終了とともに税引き後のキャッシュフローが300万円も減ってしまっています。

 

 このように減価償却費については、計上できる償却期間が非常に重要で、元利均等払いにした場合の元本の返済比率と同様に、一年ごとのキャッシュフローだけでなく、一定期間のキャッシュフローを想定することが必要になってきます。

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