さいたま幸せ相続相談センター
皆さんこんにちは。
相続コンサルタントの久保田です。
相続のご相談をお受けする中で、ご両親がお住まいだったご自宅を売却したいとのご相談が数多くあります。
ご相談者様にとって大切なご実家である一方、ご相談者様がご自宅をお持ちの場合は将来的にもご利用する予定がない方も多く、現在のお住いからご実家が離れていると維持管理の大変さから相続を機にご実家をご売却される方も多いかと思います。
現在までも2018年1月1日以降は、売買価格400万円以下の低廉な空き家の売却に関わる仲介手数料の上限は18万円（別途消費税）とされてきましたが、2024年7月1日以降はこの制度が拡充され、800万円以下の低廉な空き家の売却に関わる仲介手数料の上限が30万円（別途消費税）と法改正がありましたので、今回はこの仲介手数料に関する法改正について説明していこうと思います。
【宅地建物取引業法で定められる仲介手数料】
まず初めに、宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限を確認していきます。
仲介手数料は売買と賃貸とでそれぞれ下記のように仲介手数料の上限が定められています。
＜売買＞
200万円以下の部分：物件価格（税抜）×5％＋消費税
200万円超～400万円以下の部分：物件価格（税抜）×4％＋消費税
400万円超の部分：物件価格（税抜）×3％＋消費税
正式には上記の各計算式の合計金額が仲介手数料の金額となりますが、売買では物件価格も高額になることから、「物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」で計算されることが多く、みなさんもこの計算式をご存知かもしれません。
＜賃貸＞
賃料の1ヶ月分＋消費税
上記は従来の賃貸に関わる仲介手数料の計算式ですが、以前少しニュースになった通り、貸主様・借主様からそれぞれ賃料の0.5ヶ月分＋消費税であることに注意が必要です。
ただし、事前に貸主様・借主様から承諾を得ている場合は、一方から賃料の1ヶ月分＋消費税を請求できることになります。
【仲介手数料の法改正】
上記が不動産売買・賃貸に関わる仲介手数料の上限の計算式ですが、今回の改正ではそれぞれ要件を満たすと、仲介手数料の上限を引き上げられる事になりました。
＜売買＞
低廉な空き家等の媒介の特例
低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できる（30万円の1.1倍が上限）。
＜賃貸＞
長期の空き家等の媒介の特例
長期の空き家等（現に長期間使用されておらず、又は将来にわたり使用の見込みがない宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、貸主である依頼者から、原則による上限を超えて報酬を受領できる（１ヶ月分の2.2倍が上限）。
※令和6年6月 国土交通省 不動産業による空き家対策推進プログラム～地域価値を共創する不動産業を目指して～ より抜粋
上記の通り、空き家の売買・賃貸に対する仲介手数料の上限が緩和され、空き家の有効活用や流通を活性化させる狙いがあります。
今回の改正によって空き家を売る方・貸す方のご負担が増えることになりますので、空き家の有効活用や流通の活性化に繋がるのか？という疑問もありますが、日本全体の空き家問題と不動産業者のビジネスとしての観点から見ると有効な改正になるかと感じています。
現在日本全体で約900万戸の空き家があるとされており、以前のコラム（特定空き家のおさらい【相続コラム】）でもご説明をした通り、日本全体で空き家への対策が進められており、今回の仲介手数料改正も含め徐々に空き家に対して厳しい状況になるかもしれません。
長年放置された空き家は、倒壊・火災・犯罪といった様々なリスクがあり、加えて今年4月1日に施行された相続登記義務化からもわかるように、長年放置された不動産の所有者やそのお子様・お孫様で相続が発生することで、現在の不動産所有者が誰かわからなくなるリスクもあります。
一方で、不動産業者の収入である仲介手数料は上記の通り宅地建物業法で定められているものの、物件価格が安いからといって業務内容が変わるわけではありません。
100万円の不動産を仲介する場合でも、1億円の不動産を仲介する場合でも詳細な調査や契約書類作成は変わりませんので、できる限り物件価格が高い不動産の仲介をしたいという気持ちも頷けます。
また、遠方の空き家の売買や賃貸では、身近な不動産業者に相談しても現地確認や調査にかかる経費が仲介手数料以上になることもあり、相談しても断られてしまうケースもあります。
今回の法改正では、仲介手数料の上限を引き上げることで、今までは対応を断られてしまっていた空き家の売買・賃貸を促すことになると思います。
【その他の空き家対策の推進】
今回の仲介手数料の上限に関わる改正とともに、「流通に適した空き家等の掘り起こし」「空き家流通のビジネス化支援」として以下のものが挙げられています。
＜流通に適した空き家等の掘り起こし＞
①所有者への相談体制の強化
②地方公共団体との連携による不動産業の活動拡大
③不動産業における空き家対策の担い手育成
④官民一体となった情報発信の強化
＜空き家流通のビジネス化支援＞
①空き家等に係る媒介報酬規制の見直し
②「空き家管理受託のガイドライン」の策定・普及
③媒介業務に含まれないコンサルティング業務の促進
④不動産DXにより業務を効率化し、担い手を確保
これまでの内容では、空き家に対する締め付けばかりを書いてしまいましたが、空き家所有者に対してのサポート体制も整備して、空き家を放置されないよう有効活用や売却を促す仕組みづくりを進めています。
また、不動産業者に対しては、③媒介業務に含まれないコンサルティング業務の促進も空き家の有効活用や流通の活性化に繋がる印象があります。
これまでも、売買・賃貸の仲介手数料を得るための媒介業務以外の業務としてコンサルティング業務を設定することはできましたが、認知度が低く仲介手数料以外の報酬を請求することに抵抗を感じ、結果として媒介業務以外の業務が大きいことから仲介手数料ではビジネスが成り立たないと業務を断る不動産業者が多かったかと思います。
上記の国土交通省の不動産業による空き家対策推進プログラム資料では、空き家のコンサルティング業務の例として、空き家活用上の課題の整理、権利調整に係る助言、活用策の提案といった業務が挙げられています。
いずれもしっかりと対応するとなると、また不動産に加えて相続や法律の専門的な知識や経験が必要になりますので、宅地建物業法で定められた仲介手数料上限だけでは対応を断念してしまうかと思います。
今後媒介業務とは別にコンサルティング業務の認知度が高まり、媒介業務だけでないビジネスチャンスが生まれることで、これまで対応を断られてきた空き家を活用・流通できる可能性も出てくるかもしれません。
【空き家問題は身近にある】
現在日本全体で空き家が約900万戸あるとされていますが、1993年の448万戸と比べて30年で約2倍に増加しています。
日本では人口減少や少子高齢化が進む一方で、日々新たなマンションやアパートが建築されており、何も対策をしないと今後も空き家は増え続けてしまうことになると思います。
私達が相続のご相談をお受けする際も、ご両親が亡くなったことで実家の不動産をどうしたら良いかといったご相談も多いですし、相続手続きができずに祖父母名義の空き家をそのままにせざるを得ない方のご相談もあります。
今回の改正では、売買価格が安い不動産が対象となりますので、ご実家やご自宅の近隣で売買された話をあまり聞かない方は、今から空き家になってしまった際の活用方法や、売却ができる不動産なのかをご検討いただくと、いざ空き家になってしまった際にお困りになりにくいと思います。
空き家について気になる方はお気軽にご相談ください。
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