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【不動産鑑定士コラム】 平成29年の地価調査が発表されました

みなさんこんにちは!

不動産鑑定士の森田努です。

 

 先日の台風、埼玉県では大きな被害はなかったようですが、私の知人の住む兵庫県たつの市では1時間に110ミリの大雨が降ったとのことです。知人曰く、子供が怖がって眠れないほどの大雨だったということです。

 最近の自然災害は本当に怖いと思うと同時に、日ごろの備えの重要性を改めて感じました。

 

 さて、昨日国土交通省より平成29年の地価調査が発表されました。

 全国的に住宅地は下落幅が縮小し、商業地は横ばいから上昇に、工業地は下落から横ばいに転じており、地価の回復基調が継続しているものとみられます。今回は札幌、仙台、広島、福岡の地方4市の上昇率が住宅地、商業地ともに三大都市圏(東京圏、大阪圏、名古屋圏)の上昇率を上回ったことが印象的でした。その理由として、特に商業地については訪日客の増加により、ホテル建設需要が高まっていることが考えられます。

 全国商業地の上昇率第一位は京都市伏見区深草稲荷御前町89番(上昇率29.6%)で、訪日客の増加により店舗需要が増加しているためと考えられます。

 住宅地については全国の上昇率第一位は北海道虻田郡俱知安町字樺山65番132外(上昇率28.6%)で、スキーが人気のニセコで、外国人の別荘需要が高まっているためと考えられます。

 以上より、全国的に地価上昇率が高いエリア、地点については訪日客の増加の影響を大きく受けているということが今回の地価調査の特徴となっています。

 

 では、私たちの住む埼玉県はどうでしょうか?

 埼玉県全体の平均地価変動率は住宅地0.1%(平成28年▲0.1%)、商業地0.5%(平成28年0.2%)、工業地3.1%(平成28年1.8%)となっており、住宅地については下落から上昇に転じ、商業地、工業地については上昇幅が広がっています。この結果だけ見ると埼玉県全体で地価が回復しているようにも受け取ることができます。果たして本当にそうなのでしょうか。

 次に埼玉県内の平均地価が高い市区町村と低い市区町村の変動を見てみましょう。

 

 住宅地については一貫して上位第一位は浦和区で、逆に下位一位は東秩父村となっています。商業地についても同様に一貫しており、上位第一位は大宮区で、下位第一位は神川町となっています。

 さらに、上位第三位までの市区町村の平均地価と下位第三位までの市区町村の平均地価を用途別に比較したのが下の表です。

 リーマンショック直後の平成21年と直近5年間の上位平均価格と下位平均価格を比べてみると、住宅地については平成21年時点では約19倍(1891%)だったのが、平成25年以降格差は広がり、平成29年には約21倍(2121%)となっています。商業地についても、平成21年時点では約23倍(2259%)だったのが、平成25年以降格差は広がり、平成29年には約32倍(3219%)となっています。

 このように住宅地、商業地、いずれについても都心への通勤・通学のアクセスに優れ、利便性が高く、従来から人気の地域と、県西部に位置し高齢化、人口減少の影響が認められる地域との格差が増大しています。

 近年、地価公示、地価調査等の調査において、地価が上昇している地域と地価の下落が止まらない地域との格差が広がり、二極化しているという話がよく出ます。今回、実際の地価調査のデータを使って検証してみて、埼玉県においても二極化が進行していることがはっきりと分かりました。

 今後はこの格差はますます広がってくるものと思います。そして、特定のエリアにおいては相続で取得した土地・不動産がただの重荷にしかならず、まさしく負動産となってしまうようなケースも増加してくるでしょう。相続にあたっては、税金や遺産分割のほか、不動産の使用・収益・処分といった判断もより重要になってくるものと思われます。

 「さいたま幸せ相続相談センター」では、相続で取得した不動産の活用・処分に関するご相談も数多く対応しております。どうぞお気軽にお電話(048-782-8922)ください。