みなさんこんにちは！

不動産鑑定士の森田です。

 

　5月の終わり、千葉まで潮干狩りに行ってきました。

　両親も一緒に行ったので、大人４人、子供２人。長女（３歳）以外は皆夢中でアサリを取りまくりました。だいたい２時間で１０キロ近い収穫でした。

子供たちはヤドカリや、カニなども見つけて大はしゃぎし、うちに帰ってからはおいしいアサリをたくさん食べ、大満足の様子でした。海なし県の埼玉に生まれ育った我が子たちにとって、やっぱり海は何より楽しいレジャーのようです。

 

　さて、今回は投資用不動産の収支分析のお話です。

　先日、弁護士からのご相談で、とある不動産開発について意見を求められました。不動産会社が作成した不動産収支の資料が実現可能なものなのか、教えてほしいということでした。その資料はある土地の上に融資を受けて店舗ビルを建築して運営した場合の、収支に関する資料でした。一見しっかりとした資料のようにも見えましたが、よく見てみると色々と甘い想定が並んでいました。

　例えば、空室率について。通常、稼働率が高く、空きが出てもすぐに次のテナントが決まるような物件でも、テナントの入れ替え期間やフリーレントを考慮して、３～５％程度の空室率を見込みます。それに対し、その資料では空室率は０％と想定されていました。また、PMフィーと呼ばれる不動産管理会社に支払うテナント管理費用についても、通常は運営収益等の収入に対し、３～５％を想定することが多いのですが、その資料では１.５％と低めに想定されていました。

　その他の費用項目も甘めの数値で見積もってあり、それらが積み重なって最終的に収支がよく見えるような想定となっていました。もちろん、不動産には個別性があるので、一般的な指標との対比のみで、その資料が的確かどうか、判断することはできません。とはいえ、想定は多少保守的にみて、その数値を抑えたうえで、期待値として甘めの想定も行ってみるという手順が望ましいと思います。

　相続対策において、アパートを建築して相続税の負担を下げる手法が考えられ、その場合に建築会社が収支に関する資料を作成することがあります。それらの資料についても、一つ一つの想定が適正か否か、過度に甘い数値になっていないか等、しっかりと検証する必要があります。

 

　「さいたま幸せ相続相談センター」では、セカンドオピニオンも承っております。相続対策や不動産活用について、提案を受けているが、その内容について不明な点がある方、どうぞお気軽にお電話（０４８－７８２－８９２２）ください。