みなさんこんにちは！

不動産鑑定士の森田です。

 

　正月の不摂生で体重が増加してしまったため、何とか減量にチャレンジしているものの、夜のお付き合いが多く、かえって増量してしまっています。なかなか結果にコミットすることができていません。

 

　さて、今回は今朝のYahoo！トップニュースにも取り上げられていました、「サブリース」についてです。

　サブリースとは、サブリース業者がマンション・アパートやビルを一括でオーナー様から借り上げ、オーナー様に替わってテナントの募集や賃貸管理等の各業務を行う仕組みです。一括借り上げのため、空室の発生に関係なく一定額の賃料収入を見込むことができ、オーナー様からすると収支が安定するというメリットがあります。また、煩雑な賃貸管理を代行してもらえるので、その面のメリットもあります。

　さいたまエリアでは、相続税の改正前後より、地主様が相続税の圧縮のため、所有している土地の上に賃貸アパートやマンションを建築するパターンが増えてきています。そして、その場合に、不動産賃貸業の経験がないオーナー様がサブリース契約を締結する事例が多くあります。不動産賃貸業の経験がないオーナー様からすれば、サブリース契約を結びさえすれば、契約期間中は空室のリスク等を考えないで済むので、心理的な安心感があるのでしょう。しかし、サブリースの契約内容はサブリース業者によってまちまちで、中にはオーナー様にとって明らかに不利な条件の契約内容のものも見受けられます。

　例えば、「30年間一括借り上げ保障！」という謳い文句を掲げながら、サブリース業者側から契約期間内に解約することが可能なものであったり、賃料が改定可能なものであったりすることがあります。そして、そういった契約内容の場合ほど、オーナー様にとって不利な内容はあまり詳しく説明されず、都合の良い内容だけが説明され、オーナー様からすれば後で「聞いていない！！」ということになります。

　私が実際に取り扱った案件でも契約期間は30年間でしたが、オーナーから中途解約できないのに対し、サブリース業者は中途解約が可能という契約内容のものがありました。さらに、賃料についても2年毎に改定可能で、実際に2年毎に借り上げ賃料は減額されていました。

　また、借り上げ賃料の額についても注意が必要です。実際の居住者からの賃料と、オーナーに支払う借り上げ賃料との差額が、サブリース業者にとっての収益となるので、両賃料の間に一定の差額が生じるのは当然ですが、その差額があまりに大きい場合があります。通常の賃貸管理報酬は賃料総額の3～5％といわれていますので、そういった水準も視野に入れつつ借り上げ賃料が妥当なものか、検討する必要があると思います。

 

　もちろん、世の中のサブリース業者がすべて悪徳というわけではありません。しかし、残念ながらオーナー様にとって不利なサブリースが存在するのも事実です。大切なのはオーナー様自ら知識を身に着けて、その契約内容が妥当なものかどうか、しっかりと検討することだと思います。当団体には不動産賃貸業のプロフェッショナルもパートナーとして在籍しております。サブリースについてのご相談、その他賃貸管理についてのご相談は、「さいたま幸せ相続相談センター」にお気軽にお電話（０４８－７８２－８９２２）ください。