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相続した土地の評価はどうやるの?/不動産鑑定士 西原崇【動画で学ぶ相続】

 

相続した土地の評価方法

 

土地の価格は4つ(一物四価)

実勢価格

公示価格

路線価 ⇒ 相続税評価額

固定資産税評価額

 

基本的に相続税は「路線価」を使って計算される

 路線価=公示価格の80%

通常の取引価格より低い価格で計算することが出来ることが多い

 

変な土地の場合は

実勢価格と相続税評価額が逆転してしまうことがある

 

変な土地の例1

2人の相続人が2つの土地を1つずつ相続する際

都市部の高級住宅街の土地と都市部から離れた山林が同じ相続税評価額であった場合

 

東京都 大田区 田園調布 500㎡の土地

 相続税評価額→5億円

 

東京都 西多摩郡 奥多摩の50,000㎡の山林

 相続税評価額→5億円

⇒相続税評価額を1/10以下などに下げられる場合がある

 

変な土地の例2

過去にあった

某学校法人が大阪府内の土地を1億円で買おうとしていたニュース

土地にはゴミが沢山埋まっていた

⇒ 土地9億円 ー ゴミ撤去費用8億円 = 1億円

 

こういった引き算の考え方は

 不動産の取引をするとき

 不動産の評価をするとき

普通に取り入れられている

 

この引き算の考え方を

変な土地を相続した時「不動産鑑定評価書」で証明することが出来る

 

不動産鑑定評価の例1

ひどい崖地(宅地だった場合の路線価 150,000円/㎡)

開発して戸建て住宅地として分譲する場合 → 多額の工事費用が掛かる

開発費用(分譲住宅地売却額)< 工事費用

→赤字になるため売れないので持っているしかない土地

⇒ 路線価 150,000/㎡ → 不動産鑑定評価額 500円/㎡

 

不動産鑑定評価の例2

市街化調整区域内の土地 → 建物を建てられない

⇒山林なみのとても低い不動産鑑定評価額となった

 

相続税の申告

税理士が「不動産鑑定士による不動産管理評価書」を税務署に提出

合法的に評価を下げられる

 

動画をご覧になってご不明な点やご質問などがありましたら、電話またはメールにて、どうぞお気軽にご連絡ください。

 

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