賃貸経営は慎重に【相続コンサルタントコラム】 | さいたま幸せ相続相談センター

皆さんこんにちは。

相続コンサルタントの久保田です。

相続の生前対策では、賃貸不動産の購入や建築を行うことで、分割対策や節税対策が期待できますので当センターでもおすすめすることが多い生前対策です。

ただ、ご相談者様のお話を伺ったりニュースを見ていると、相続税対策しかカバーできていない賃貸不動産の購入・建築をしてしまったという印象を持ってしまうのも事実です。

賃貸不動産を持つことで賃貸経営が始まることになりますので、購入・建築後の賃貸経営でご注意いただきたい点をまとめましたので、相続対策で賃貸不動産の購入・建築をご検討している方は下記の点も踏まえてご検討いただけますと幸いです。

私が賃貸不動産で一番重視しているのは、対象のエリアで安定した賃貸需要を見込めるかどうかです。

建物は修繕やリノベーションを行うことで価値を維持・上昇させることもできますが、一度決めてしまった土地を途中で変更することはできません。

そのため、賃貸不動産を購入・建築する際にはエリアごとの賃貸需要を見極めることが重要になります。

一時期様々なニュースで、建築業者に言われるがまま賃貸不動産を建築してしまい、想定していた賃料収入が得られず返済が難しくなってしまった事例が紹介されていました。

当時紹介されていた賃貸不動産は、駅からも遠く周辺に社員寮が必要な企業があるわけでもなく…賃貸需要を見込める立地ではありませんでした。

また、賃貸需要が見込めるとわかったらどの様な需要が多いのかもご確認いただくと、より安定した賃貸経営に近づきます。

単身者が多いのか、子育て中の家族が多いのかといった需要の内容を見極めることで、どの様な賃貸不動産を購入・建築すれば良いのかが見えてきます。

今後の日本では人口減少は避けられない状況下で、そもそも賃貸需要を見込めないエリアに賃貸不動産を購入・建築した時点で『負動産』となってしまう可能性が高いので、賃貸不動産を購入・建築を進める第1段階として対象のエリアに賃貸需要があるかをしっかりとご検討ください。

賃貸不動産を購入・建築すると不労所得が得られる！といった不動産広告をご覧になった方も多いかと思いますが、残念ながら全くの手放しで安定した賃料収入を得られるわけではありません。

入居者様のクレームに対応したり、設備が故障してしまった際は修繕の手配などしっかりとした対応ができなければ一度契約した入居者様も解約してしまい、想定していた賃料収入を得ることは難しくなるでしょう。

お仕事と並行して賃貸経営を行うことはご負担にもなりますので、賃貸経営の日常業務を賃貸管理会社に依頼していただくか、サブリース契約を利用していただくことをおすすめします。

賃貸管理・サブリースどちらも依頼する会社を見極める必要がありますが、特にサブリース契約を検討する場合は契約期間中に不当に賃料を下げられてしまう契約内容を避けることが重要になります。

2020年6月にサブリースに関する法規制が成立しましたが、今後も安易にサブリース契約を利用するのではなく、サブリースのリスクを十分にご理解いただいた上でご利用ください。

例えば皆様が外食する際、料理が同じ質・味のお店があった場合、店内がきれいに掃除され接客が行き届いているお店と、店内が汚く接客の質も悪いお店のどちらに行きたいと思うでしょうか？

おそらく前者のお店を選ぶ方がほとんどだと思います。

これは賃貸経営にも同じことが言えて、同じ築年数・同じ駅距離・同じ間取りの賃貸不動産があった場合、共用部の清掃が行き届いていたり、必要な修繕をしっかり行っている賃貸不動産に入居したいと考える方が多くなります。

賃貸管理会社やサブリース会社を利用することで清掃状況や修繕の要不要は確認できますが、最終的に清掃を強化するか・修繕を行うかのご判断は所有者様になりますので、入居者様にとって住みやすい賃貸不動産を維持していただくことが重要になります。

現在は賃貸不動産も多く年々空き家件数も増えていっていますので、競合賃貸不動産に負けないように入居者様の満足度を上げていただくと安定した賃貸経営に繋がります。

今回の記事では厳しい意見を書いてしまいましたが、私自身賃貸経営は賛成派です。

一方で、十分なシミュレーションを行った上で賃貸経営にご納得いただいていないのであれば、賃貸不動産の購入・建築は避けていただきたいと考えています。

上記の様に賃貸管理や清掃・修繕など賃貸経営では様々な費用が発生しますので、収支シミュレーションで中長期的にプラスになる可能性が高い不動産をお選びください。

また、ここでは購入・建築を中心にお話しましたが、相続不動産を賃貸不動産として活用する場合でも同様のご注意が必要になります。

相続不動産をそのまま賃貸不動産として利用できるケースは少なく、少なからずリフォームが必要になるかと思います。

この場合も初回のリフォーム費用とその後の賃料収入とでシミュレーションを行い、相続不動産が賃貸経営に向いているのかどうかをご判断いただければと思います。

とは言え、初めて賃貸経営をご検討する方はなかなかイメージがつきにくい点もあるかと思います。

当センターでは生前対策や相続発生後のお手続きはもちろん、土地活用や賃貸不動産購入のサポートも行っておりますので、賃貸経営でお悩みの方はお気軽にご相談ください。