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コロナ禍と不動産市況 【不動産鑑定士コラム】

皆さん、こんにちは!
不動産鑑定士、相続・不動産コンサルタントの森田努です。
 
 政府による緊急事態宣言が解除されたものの、通常通りの生活に戻るにはまだまだ時間がかかりそうな状況となっていますが、不動産市況は今後どのようになるのでしょうか。今回は相続とは切っても切り離すことができない、不動産市況について用途別に考察してみたいと思います。

 

 

  • 今後の不動産市況はどうなる?

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  •  これまでの日本経済を振り返ってみると、景気が大きく変動するときには不動産価格も大きく変動してきました。詳細については省略するものの、バブル崩壊やリーマンショックの際を思い返してみれば、直感的にも景気動向と不動産価格には関係があると認識できるかと思います。

              •  ただし、不動産といっても一様ではありません。大きく分けても商業用、居住用、工業用と用途によって分類することが可能であり、その分類によって景気動向との関係性も異なってきます。そのため、今回のコロナ禍による影響も用途別に相違が生じてくると考えられます。

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              • 不動産用途別の景気動向と不動産価格

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                • ○ 商業用不動産(店舗・ホテル等) 

                •  飲食店・宿泊施設の利用者は未だに大きく減少したままで、それらの業種の事業者は売り上げを大きく減らしています。また、海外からの渡航者も大幅に減少していることからインバウンド関係の事業者についても非常に厳しい状況が続いています。 以上のことから、それらの事業者からの賃料収入に大きく依存する店舗・ホテル等の不動産価格は短期的に大きく下落すると考えられます。

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                  • ○商業用不動産(事務所等)

                  •  在宅勤務を採用する企業が増加し、事務所の利用率は下がっていますが、今のところすぐに事務所の空室率が大きく上昇するといった状況には至っていません。ただし、企業収益が大きく減少する状況が続けば、固定費削減のために既存の事務所を解約し、事務所面積を縮小させる動きが出てくることが予想されます。その場合、空室率は上昇し、事務所等の不動産価格は下落するものと考えられます。

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                  • ○居住用不動産(一般住宅)

                  •  景気が悪化しても、人が家に住むという行動原理に大きな変化は生じないため、居住用不動産の需要が大きく減少することはありません。また、在宅勤務が普及することによって、居住用不動産市況にプラス要素が生じる可能性もあります。したがって、商業用不動産に比べた価格変動は小さくなるものと考えられます。ただし、今後企業収益の悪化によって一般消費者の所得が実際に減少する段階になると、徐々に悪影響が出てくることが予想されます。

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                  • ○居住用不動産(高級マンション)

                  •  高級マンションは投資用不動産やインバウンド向け不動産として、実需がメインの一般住宅とは異なる性格を有しています。景気の悪化に伴い、富裕層は投資対象を選別しなおしたり、投資そのものを控えたりすることが考えられますし、インバウンドについても同様のことが予想されます。また、インバウンドについては入国制限が厳しい状況下にある中で、需要があっても買主である外国人の入国が困難であるため、取引ができない状況にあります。したがって、高級マンションについては一般住宅よりも価格の下落リスクが高いものと考えられます。

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                  • ○工業用不動産

                  •  工業用不動産、中でも物流系不動産はコロナ禍において唯一ポジティブな分野になります。自粛生活においてEコマースによる経済活動は一段と活発になり、そのため物流施設の稼働率は上昇していることから比較的安定した状況が続くものと予想されます。

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                  • まとめ

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                  •  以上、コロナ禍による不動市況への影響を不動産の用途別に考察してみました。いずれの用途の不動産についても、非常に強い不透明感が漂っています。ただ、ここにきて株価が回復基調にあり、当初考えられていたように株価が超低空飛行するような状況には今のところ至っていないことは好材料といえます。

                     相続と不動産は密接な関係があり、相続税対策として不動産を活用することは確かに有用です。ただし、相続対策における不動産の活用にあたっては、リスクを抑えた選択肢を選んでいくことが肝要かと思います。各不動産の特性や状況、今後の見通しをしっかりと検証することがますます重要になってきたと考えます。

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