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配偶者居住権と遺産分割②【不動産鑑定士コラム】

皆さん、こんにちは!

不動産鑑定士、相続・不動産コンサルタントの森田努です。

 

配偶者居住権と遺産分割、2回目です。

 

前回のコラムの通り、遺産分割協議によって遺産の分配方法は自由に決めることができます。

ただし、実際の遺産分割の場面では配分の割合とともに各相続人が相続する財産額が論点になります。

特に、配偶者居住権を設定した場合は事情が複雑化します。

 

 

配偶者居住権の設定をすると評価額に減価が生じる

 

【配偶者居住権なしの場合】

被相続人:父親A

相続人:被相続人の妻B、被相続人の娘C

相続財産:現預金4,000万円、自宅(評価額3,000万円)

法定相続分通り1/2ずつ相続する場合、以下の通り。

B:居宅(3,000万円相当)+現預金500万円 = 3,500万円

C:現預金3,500万円

考え方は比較的シンプルです。

 

【配偶者居住権を設定する場合】

被相続人:父親A

相続人:被相続人の妻B、被相続人の娘C

相続財産:現預金4,000万円、自宅(評価額3,000万円)

ここでBは住宅に居住することを希望しているため、配偶者居住権を設定することになりました。

税理士によると、配偶者居住権は土地建物込みで500万円、所有権部分は1,000万円。

住宅一体の評価額は3,000万円なのに、それを2つの権利に分けた配偶者居住権と所有権は足しても1,500万円にしかなりません。

これは

・配偶者居住権は配偶者だけに認められた権利なので売却や譲渡の対象にできない

・配偶者居住権付きの所有権は使用制限付きなので市場流通性に欠ける

以上の理由などにより配偶者居住権、配偶者居住権付きの所有権いずれも減価が生じてしまうことによります。

 

相続割合が同じでも現金の配分に違いが出る

 

この場合、遺産分割案はいくつかのパターンが考えられます。

パターン①

税理士の評価額をそのまま採用するパターン

B:配偶者居住権(500万円相当) + 現預金2,250万円 = 2,750万円

C:所有権(1,000万円相当) + 現預金1,750万円 = 2,750万円

 

パターン②

税理士の評価額割合で自宅の評価額を案分するパターン

税理士による配偶者居住権と所有権の評価額割合は

(配偶者居住権)500万円:(所有権)1,000万円 = 1:2

この割合によって自宅の評価額を案分すると

(配偶者居住権相当分):(所有権相当分) = 1,000万円:2,000万円

となります。

この場合の遺産分割パターン

B:配偶者居住権(1,000万円相当) + 現預金2,500万円 = 3,500万円

C:所有権(2,000万円相当) + 現預金1,500万円 = 3,500万円

いずれのパターンにおいてもBとCの相続割合は1/2ですが現金の配分が変わってくるのです。

 

不動産には複数の評価方法がある

 

さらに、不動産の評価方法については

税理士による相続税評価のほか、不動産業者による査定、不動産鑑定士による鑑定評価等、複数の方法があります。

このいずれを採用するのかで遺産分割の内容は大きく変わってきます。

そして、配偶者居住権を設定することよって、この問題はより複雑なものとなります。

 

まとめ

 

配偶者居住権は配偶者の生活を安定的なものにするため大きな意義を持つ制度である一方

上記のように、遺産分割において新たな論点を増やしてしまうという性格も持っています。

新しい制度である故、設定するにあたっては専門家の意見も参考にしつつ

メリットとデメリットをしっかりと把握することが必要となります。

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