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【不動産鑑定士コラム】賃貸借契約大丈夫ですか?

皆さん、こんにちは。

不動産鑑定士、相続・不動産コンサルタントの森田努です。

 

相続財産の洗い出しをしていると

相続財産の中に借地権や底地が含まれていることが多くあります。

借地権や底地は、建物を建てるための土地の賃貸借に関係するものですが

家や建物を賃貸借する借家とは大きく異なる点があります。

例えば

・借地権を売却したり、建物を建て替える場合には地主の承諾が必要で

 その際には多額の承諾料を支払わなければならないことが多い。

・賃貸借契約の更新をする場合には多額の更新料を請求されることが多い。

・各種の承諾料、更新料に一定の相場観はあるが、法律による規制はない

等です。

 

借地・底地は一定期間ごとに承諾料や更新料等の金銭を授受することが多いのですが

その額は通常の借家に比べると多額になる傾向にあります(更新料は更地価格の5%等)。

ただ、これらの金額には法律による決まりはなく

地域の慣行・慣習や地主からの請求額に基づき、双方が協議して決定されます。

よって、借地・底地については、ある一定期間ごとに借地人と地主との間で

それらの支払いについて話し合いが必要になってきます。

時には弁護士を交えて協議をすることとなり

借地人・地主の双方にとって大きな負担となります。

 

そのような借地・底地の解決方法は以下の通りです。

①借地権、底地を他の第三者に売却する

②借地権を地主に、土地所有権を借地権者に買い取ってもらう

③借地権者、地主がそれぞれ同一の第三者に同時売却する

これらのうち、いずれの方法を選択するかによって

価格が大きく変わる場合があるので、注意が必要です。

基本的には①の場合より、②や③の方が

より高い価格で売却することが可能になります。

 

以上のように、借地権・底地は

賃貸借を続ける場合であっても、売却をする場合であっても

独特の法規制や慣行があり、専門知識が必要になります。

また、各専門家もそれぞれの立場によって

提案する解決方法が変わってきます。

借地権・底地の扱いについてお困りの場合は

是非とも複数の専門家にご相談することをお勧めします。