さいたま幸せ相続相談センター
不動産は現金や預貯金とは異なり、相続人間で分割することが物理的に難しい資産です。そのため、相続が発生した際には不動産を誰が取得するのかをめぐって、対立が起きてしまうケースも少なくありません。
不動産の所有者は「長年住んできた自宅を同居する子に継がせたい」「代々守ってきた土地を分散させたくない」といった希望をお持ちの方も多くなっています。では、不動産の相続を円滑に進めるために、生前からできる相続対策にはどのような方法があるのでしょうか。
そこで本記事では、不動産を遺言書で相続させる方法に注目します。メリットから遺言書作成時の注意点、そしてさいたま市で相談できる窓口まで、詳しく解説します。
h2 遺言書を利用して不動産を相続させる4つのメリット
遺言書は生前に財産を所有する人が、ご自身の死後に誰がどのように受け取るのかを意思表示する書面のことです。遺言書を使って不動産を相続させると、一体どのようなメリットがあるでしょうか。本章で4つのメリットを解説します。
h3 不動産をめぐって起きる相続人間の対立を防ぐ
相続トラブルの多くは、公平な分割が難しい不動産をめぐって起こります。例えば、実家に同居して親の扶養や介護を担ってきた長男と、家を出て久しい次男がいる場合、次男が「実家は価値が上がっているから不動産が欲しい」と主張した場合、兄弟間で不動産をめぐる争いが起きてしまいます。
遺言書で「自宅は長男に相続させる」と明記しておくことで、遺産分割協議を行う必要がなくなり、相続人間での感情的な対立を未然に防ぐことができます。
h3 ご自身の意思で不動産を受け取る人を決められる
法定相続分はあくまで法律で定められた目安であり、被相続人の個別の事情や思いは反映されません。遺言書を使えば、「献身的に尽くしてくれた長女にこのマンションを譲りたい」「自分の死後も配偶者が安心して暮らせるように預貯金のすべてを渡したい」といった、ご自身の確固たる意思を書面化して残すことができます。
また、法定相続人ではない孫や内縁の配偶者、お世話になった知人など（受遺者）に対しても、遺言による「遺贈」という形で不動産を譲ることが可能です。
h3 事業用不動産などの分散を防ぐ効果がある
多くの不動産を事業に活用している場合、持ち主が複数の相続人に分かれてしまうと、その後の事業運営に支障をもたらす恐れがあります。また、1つの不動産を複数の相続人で分割・共有する場合は将来的な売却や建て替えに全員の同意が必要となってしまいます。
遺言書によって「事業用の土地・建物は後継者に一括して相続させる」と指定しておくことで、資産の散逸を防ぎ、次世代への円滑な事業承継を実現できます。将来的な管理コストやトラブルを抑えるためにも遺言書の作成は有効な対策です。
h3 遺産分割協議が不要になる
通常、相続が発生すると相続人全員で遺産分割について話し合った上で実印と印鑑証明書を用意して「遺産分割協議書」を作成しなければなりません。
しかし、相続人が遠方に住んでいたり、疎遠で連絡が取れなかったりする場合、遺産分割協議自体が大きな負担となります。遺言書があれば、その内容に従って直ちに名義変更（相続登記）が可能になるため、相続手続きをスムーズに進めることが可能です。
h2 不動産を遺言書で相続させる際の注意点
実際に遺言書を用いて不動産を相続させる場合には、どのような注意点があるでしょうか。本章では遺言書作成の前に知っておきたい注意点をわかりやすく解説します。
h3 遺留分に考慮する必要がある
遺言書を作成する上で最も注意すべきなのが「遺留分（いりゅうぶん）」です。遺留分とは、配偶者や子供、直系尊属（親や祖父母など縦に続く上の世代の親族）といった法定相続人に最低限保障されている遺産の取得割合のことです。（※兄弟姉妹に遺留分はありません）
例えば、「すべての財産を長男に譲る」という遺言を残した場合、他の兄弟が自分の遺留分を侵害されたとして、長男に対して金銭（遺留分侵害額）を請求する「遺留分侵害額請求」を行う可能性があります。
遺留分を無視した遺言を作成すると、結果として親族間での調停や訴訟に発展するリスクがあるため、遺言作成時には他の相続人にも一定の配慮をするか、生命保険などを活用して代償金の準備をしておくといった工夫が必要です。
こちらのコラムでは、兄弟で実家を相続した場合についての対処法について解説しています。ぜひご一読ください。
h3 売却や賃貸化を防ぐことはできない
遺言書で「この家は売らずに、ずっと大切に住み続けてほしい」といった希望を書き添えることはできます（付言事項）。しかし、法的な拘束力はありません。
不動産を相続した人は、相続後にその不動産を売却したり、誰かに貸し出したり、あるいは担保に入れて借金をしたりすることも可能です。もしも世代を超えて不動産の処分を制限したい（例：孫の代まで継がせたい）といった希望がある場合は「家族信託」の活用を検討する必要があります。
h3 法定相続人以外が不動産を相続でもらう際の注意点
遺言書を用いて法定相続人以外（内縁関係の配偶者や長男の妻、孫、知人など）に不動産を遺贈する場合、法定相続人に相続させるよりも注意点が増加します。
相続税の2割加算
一親等の血族（子供・親・代襲相続人となった孫）や配偶者以外の人が財産を受け取ると、相続税額が2割加算されます。
不動産取得税の課税
法定相続人が相続する場合は不動産取得税が非課税ですが、特定遺贈（特定の不動産を指名して譲ること）で相続人以外が受け取る場合は、不動産取得税が課税されます。
遺贈は受け取る方によっては重い負担となる可能性もあります。遺贈は受遺者が拒否できるようになっており、遺言書を残したとしても受遺者が受け取らないケースもあります。
遺贈の放棄は以下の手続きが必要です。
- 特定遺贈 家庭裁判所への申述は必要なく、他の相続人や遺言執行者に放棄を伝えればOKです。
- 包括遺贈 包括遺贈の放棄は相続放棄と同様に、家庭裁判所へ放棄の申述が必要です。
参照：国税庁 No.4157 相続税額の2割加算
h2 遺言書がある場合の相続登記はどのように行う？
遺言書がある場合、相続登記時にはどのように手続きを進めるのでしょうか。本章では遺言書の種類別に手続きの流れなどをわかりやすく解説します。
h3 自筆証書遺言があるケース
ご自身で作成した「自筆証書遺言」の場合、まずは家庭裁判所での「検認」手続きが必要です（自筆証書遺言書保管制度を利用している場合を除く）。
検認済みの遺言書（または保管制度の証明書）を添付書類として、不動産を承継した相続人が登記申請書や遺言者・不動産を取得する方の戸籍謄本などとともに法務局で申請します。
相続登記の申請先は、相続する不動産の所在地を管轄している法務局です。
こちらのコラムでは、遺言書の法務局保管制度について、わかりやすく解説しています。ぜひご一読ください。
h3 公正証書遺言があるケース
公証役場で作成される「公正証書遺言」の場合、家庭裁判所での検認手続きは不要です。すぐに相続登記へ移ることができます。自筆証書遺言における相続登記手続き時と同様に、戸籍謄本などを用意し、法務局へ相続登記の申請を行います。
h3 主な必要書類
- 登記申請書
- 遺言書原本（公正証書遺言や検認済みの自筆証書遺言）
- 被相続人の除籍謄本・改製原戸籍（死亡の事実が確認できるもの）
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 不動産を受け取る人の戸籍謄本
- 不動産を受け取る人の住民票
- 固定資産評価証明書
h2 さいたま市で遺言書や不動産相続について相談するならどこ？
さいたま市周辺で不動産相続にお悩みの方は、地域の特性や不動産相場に詳しい専門家への相談が近道です。本章では安心の相談先を解説します。
h3 さいたま幸せ相続相談センター
「さいたま幸せ相続相談センター」は、相続のワンストップサービスを提供している団体です。不動産鑑定士や税理士、司法書士、弁護士といった各分野のスペシャリストが連携しており、遺言書の作成や、相続税対策までトータルで相談に乗ってくれます。司法書士や税理士など、専門家をご自身で探さなくてもよいため安心です。
h3 自治体における無料相談
さいたま市役所や各区役所（大宮区、浦和区、中央区など）では、定期的に「法律相談」や「行政相談」を無料で開催しています。
気軽に専門家の意見を聞ける一方で、相談時間が30分程度と短く、具体的な書類作成や手続きの代行までは依頼できません。あくまで「最初の一歩」としての利用に適しています。
h3 司法書士
不動産の名義変更（登記）の専門家は司法書士です。遺言書の作成支援から、実際に相続が発生した後の登記申請までを一貫して任せることができます。
さいたま市内には多くの司法書士事務所がありますが、不動産相続の経験が豊富な事務所を選ぶことがおすすめです。
まとめ
不動産を遺言書で相続させることは、大切な家族を守り、ご自身の想いを形にするための最善の方法の一つです。
遺産分割協議のトラブルを回避し、大切な資産をスムーズに次世代へ引き継ぐことができます。しかし、遺留分など専門的な知識が求められる場面も少なくありません。安心の専門家とともに、相続対策や不動産相続を進めることが大切です。まずはお気軽にさいたま幸せ相続相談センターにご連絡ください。
執筆：岩田いく実
監修：司法書士NK法務事務所 中嶋英憲 司法書士
