さいたま幸せ相続相談センター
両親が亡くなり、実家を相続したものの、すでに持ち家があるので、実家を空き家のまま放置している。このような話をよく耳にします。
「空き家を壊すと固定資産税が上がる」
「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」
といった話をニュースなどで目にし、どうすべきか悩まれている方も少なくありません。
実際、空き家と固定資産税の関係は複雑で、判断を誤ると毎年の税負担が大きく増えてしまうこともあります。
今回は、相続後の空き家にかかる固定資産税について、なぜ空き家を取り壊すと固定資産税が上がるのか、固定資産税が6倍になるのはどんなケースか、固定資産税を上げないための現実的な対策を分かりやすく解説します。
空き家の固定資産税はどうなる？
空き家でも住宅用地特例は適用される？
空き家にかかる税金には、固定資産税と都市計画税があります。
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される税金です。
土地と建物の両方に課税され、いずれも課税評価額の1.4%で算出されます。
住宅が建っている土地には、住宅用地特例という軽減措置があり、固定資産税・都市計画税の両方の税負担が大幅に軽減されています。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 課税標準を6分の1に軽減 | 課税標準を3分の1に軽減 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 課税標準を3分の1に軽減 | 課税標準を3分の2に軽減 |
固定資産税について詳しく知りたい方はこちらのコラムをご参照ください。
都市計画税とは？空き家にもかかるの？
なお、固定資産税とあわせて注意したいのが「都市計画税」です。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるため、市街化区域内の土地・建物に課される地方税です。
税率は上限0.3％と定められており、課税されるかどうかや税率は、市町村によって異なります。
さいたま市を含む多くの市街化区域では、固定資産税とあわせて都市計画税も課税されています。
そのため、空き家を所有している場合は、固定資産税だけでなく、都市計画税の負担も発生している点に気をつけたいところです。
建物を壊すと固定資産税が上がる理由
住宅用地特例は「住宅が建っていること」が条件です。
そのため、相続後に建物を解体して更地にすると、特例が外れ、翌年度から固定資産税と都市計画税が上がります。
例えば、評価額1,200万円・税率1.4％・200㎡の土地の場合、
建物がある場合（特例あり）
固定資産税：1,200万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 28,000円
都市計画税：1,200万円 × 1/3 × 0.3% = 12,000円
建物を解体した場合（特例なし）
固定資産税：1,200万円 × 1.4％ ＝ 168,000円
都市計画税：1,200万円 × 0.3% = 36,000円
このように、建物を壊しただけで固定資産税が6倍近く（都市計画税は3倍近く）になるケースも珍しくありません。
「誰も住まないから」といって、固定資産税の仕組みを知らずに解体してしまうと、翌年の納税通知で驚いてしまうので、解体を検討している方は、固定資産税について事前に調べることをおすすめします。
空き家の固定資産税が6倍になるケースとは
特定空き家に指定される条件
「壊さずに空き家のまま残せば安心」と思われがちですが、放置しすぎると別のリスクがあります。
2015年に施行された空き家対策特別措置法により、以下のような状態の空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。
- 倒壊や屋根材の落下などの危険がある
- 衛生上有害な状態（害虫・悪臭など）
- 景観を著しく損ねている
- 管理がされておらず周辺に悪影響を与えている
特定空き家について詳しく知りたい方はこちらのコラムもご一読ください。
特定空き家に指定され、自治体から「勧告」を受けると、住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が実質的に6倍になる可能性があります。
また、この住宅用地特例の解除は、固定資産税だけでなく、都市計画税にも影響します。
特定空き家として勧告を受けた場合、都市計画税についても軽減措置が外れるため、毎年の税負担は想像以上に大きくなることがあります。
つまり、住宅を壊さなくても、管理を怠り放置してしまうと、結果的に同じような税負担になる可能性があるということです。
さらに、行政の指導に従わない場合には「勧告」や「行政代執行」（強制撤去）を受けることもあり、費用は所有者に請求されます。
税金だけでなく、安全・景観・近隣トラブルなど、社会的な影響も無視できません。
空き家の固定資産税を上げないための対策
【１】定期的な管理を行う
雑草の除去、屋根・外壁の点検、郵便物の整理など、定期的な管理を続けることで「特定空き家」に指定されるリスクを下げられます。
自治体によっては、空き家管理支援制度や委託サービスもあります。
【２】家財整理と今後の活用を検討する
「貸家にする」「売却する」「リフォームして住む」など、活用の方向性を早めに決めることが大切です。
実際に人が住むことで住宅用地特例が維持され、地域にもプラスの影響を与えます。
【３】解体のタイミングを慎重に
どうしても解体が必要な場合は、次の活用（建替え・売却・駐車場経営など）を決めてから壊すのが理想です。
更地のまま放置すれば、固定資産税が高い状態が続いてしまいます。
相続空き家の売却で使える税制優遇
相続した空き家を売却する場合、「空き家の3,000万円特別控除（被相続人居住用家屋の譲渡特例）」が使えることがあります。
これは、被相続人が一人暮らしをしていた住宅を相続し、一定の条件を満たした上で売却すると、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
※参照：国税庁 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
耐震改修や解体後の更地売却も対象になる場合があり、税負担を大幅に抑えることができます。
「壊す」「売る」を検討している場合は、解体前に税理士や専門家に相談しておくと安心です。
さいたま幸せ相続相談センターでは、初回無料の不動産売買に関するご相談を随時承っておりますので、ご興味をお持ちいただけましたら、まずは一度お気軽にご相談ください。
まとめ
このコラムを読んで「空き家のままでは維持費がかかるため、早めに売却したほうがよいのでは」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、相続した実家の扱いを考える際に、税金や管理費などの負担だけに目を向けて、兄弟などに相談せずに売却してしまうと
「勝手に実家を売るなんて・・・」
と、親族との関係に影響が出てしまうケースもあります。
空き家になった実家を売却する場合は、ご家族の意向、ご近所の方との関係、今後のライフプランも含めて総合的に判断しましょう。
以下の点を整理してから、解体や売却のタイミングを決めることをおすすめします。
- 将来的に誰かが住む予定があるか
- 管理・維持にどの程度の費用と手間がかかるか
- 売却や貸出など経済的な活用ができるか
また、相続登記を済ませておくことで、今後の手続きや売却もスムーズに進められます。
一般社団法人さいたま幸せ相続相談センターでは、相続した不動産の税務・登記・活用などをサポートしています。
「空き家をどうするか迷っている」「解体や売却で損をしたくない」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
相続の後も、家族の大切な財産を安心して守るお手伝いをいたします。
執筆：成田春奈
監修：税理士法人ブライト相続 戸﨑貴之 税理士
