2025年4月の建築基準法改正が相続に与える影響について【相続コラム】

こんにちは、相続コンサルタントの馬渕です。
2025年4月から、建築基準法の改正があることをご存じでしょうか？
「省エネ基準への適合義務化」及び「建築確認・検査や審査省略制度の対象範囲の見直し」に係る改正によって、新築で建物を建てる際やリフォーム工事やリノベーション工事等を実施する場合の建築確認申請（建物が建築基準法の他、各種条例等に適合しているかを審査確認する手続き）が一部厳格化されます。

これまで特例により、確認申請審査対象外とされ確認申請手続きを免除されていた建物についても確認申請の対象となることに変更されます。今回の改正は、簡単に言うと、既存の建物にリフォーム・リノベーション工事を実施する場合、これまで不要だった確認申請手続きを行うことが求められるように変更されます。

特に不動産をご相続した方にとって、その後の不動産の活用を考える際に大きな影響がございますので、ポイントをご説明します。

改正の概要

2022（令和４）年６月に公布された「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」によって、原則として住宅を含む全ての建築物について、省エネ基準への適合が義務付けられました。同法で、建築確認・検査対象の見直し、審査省略制度の縮小が措置され、建築主が行う建築確認申請手続きが変更されることになりました。
変更点を簡単にまとめてみます。

建築確認・検査の対象建物の範囲が拡大する

これまで建築確認審査の省略制度対象であったため、確認申請手続きを省略されていた木造2階建ての住宅について建築確認申請が必要となることに変更となります。

審査項目が増える

建築確認申請の際に、構造関係規定の図書・省エネ関連の図書を合わせて提出することが求められるよう変更されます。

※詳しく解説
これまで建築基準法で「4号建築物」と呼ばれていた建物について、2025年4月から木造2階建てと延床面積200㎡を超える木造平屋からなる「新2号建築物」と、延床面積200㎡以下の「新3号建築物」に分けられることになりました。
建築物を建築する場合には、行政機関に建築確認申請・検査を行うのですが、小規模な住宅等である4号建築物については、手続きの効率化のために都市計画区域外の地域の建築行為、または大規模な修繕・大規模な模様替えに関して確認申請手続き等を省略する特例が設けられていました。今回の改正にて、4号建築物が見直され、特例を受けることができるものが「新第3号建築物（木造平屋建て・延べ面積200㎡以下）」に限定されることになりました。これまで特例の対象とされていた、木造２階建て規模の建物は「新2号建築物」に区分されるため建築確認申請が必要となることになりました。

改正の背景

今回の改正の背景には、省エネの基準の義務化・耐震性の強化が挙げられます。4号建築物の特例により、省エネ基準を満たしているかのチェック機能をすり抜けてしまう可能性がありました。その為、特例を縮小し、審査機能を厳格化したというのが大きな要因として挙げられます。
環境への配慮が求められる昨今、CO₂排出の大きな産業でもある建設業について、しっかり義務化していこうという方針です。また、同時に耐震性・構造性能を確実に確保するという点も同時に期待されていると思われます。
いずれにせよ、断熱性を向上させた省エネ基準の設定、構造や耐震性能の向上により建物の快適性・安全性が高まることが期待できます。

わたしたちに起こる影響

前述の通り、新2号建築物とされる、木造2階建ての建物・木造平屋建て（延べ面積200㎡超）については建築確認・検査を実施することが今後義務付けられます。
また、今後建築される建物については新設された「省エネ基準の適合」と「構造規定への適合」について審査が義務づけられます。これにより身近にどんな変化があるのでしょうか？

• 構造規定については、同法改正により壁・柱の構造基準も見直されます。

• 時間とコストが増える

省エネ基準・構造適合性の確認等、より厳密に検査が行われることになります。また、確認申請時にこれまで必要のなかった書類の提出も義務付けられることになった為、全体の工数の増加・設計者の作業量の増加に伴い全体のコストが増加する可能性があります。

また、確認申請機関についても件数の増加・審査項目の増加に伴いタイムコストも増加することになります。

• リフォーム・リノベーション工事を行う際に、建築確認申請が必要となる可能性がある

建物を新築で建てるだけでなく、増築・改築・大規模の改修・大規模の模様替えを行うことも建築基準法において、建築行為とされています。その為、既存の中古建物について、リフォーム・リノベーション等を実施する場合一定の要件において建築確認申請・検査が必要となります。

もう少し細かく解説してみましょう。

◎大規模な修繕・大規模な模様替えとは？

建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替えのこと

建築物の主要構造部とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段等を言います

と、このように定義されています。ここで言う修繕や模様替えとは、一般的な用語とは異なり建築基準法上定義された言葉となります。上記は簡単に解説したものですが、この辺りは非常に奥深く、さまざまなケースについて細かく建築基準法に定められていますのでご自身で判断されずに建築士へご確認ください。

いずれも文章での解説だと大変難しいので、具体的なケースを想定してみましょう。

論点は「大規模の改修・模様替え」に該当する工事は何か？という点となります。

前述の通り、簡易的なリフォーム（例えば、壁のクロスの張替や水回りの交換、バリアフリー化のために手すりやスロープを設置する等）は、従来通り建築確認手続きは、不要で特に影響はないものと考えられます。

国土交通省でも細かな事例をあげていますが、実情に応じて判断するようにされており、実務上混乱が生じる可能性があります。

このように、事例と挙げると消費者にとっていいことはないように感じてしまうかもしれません。短期的な視点ではコスト高や時間がかかってしまうといったマイナスな面もありますが、一方で我々の安全を守る建物についてしっかり審査を行うという点で長期的には建物自体の安全性向上、価値の向上につながるものと考えています。

また、一方で建築士・工務店・リフォーム業者等の専門家の中でも本改正の理解度には差があることも残念ながら事実です。特に解釈についても、実態により判断を迫られる部分もあり、専門家の理解とモラルに頼らざるを得ない部分も少なからずありますので、見極めることも大切です。

相続の視点で注意すべきこと　

相続で不動産を相続した場合に、相続した不動産をこれからどのようにするのか？で悩まれるお客様が大変多くいらっしゃいます。空き家を保有して、活用するのか？賃貸するか？売却するのか？場合によっては空き家の引き取り手が見つからず、相続した不動産を手放すことができず大変な苦労をしておられる方も多くおられ、空き家問題は社会課題にもなっています。

今回こちらの建築基準法の改正についてご紹介した理由ですが、相続した空き家のことを考えた際に今回の改正が相続人の方の負担になる可能性がある為です。

相続された空き家については、その多くが築20-30年を超える建物です。築50年を超える建物なども頻繁にございます。

ご相続された建物は、過去に建築確認の完了検査を実施していない建物や建築図面等を紛失している建物も多くございます。それらの建物について、建築確認申請が必要となると、手続き上の書類の作成・調査等に多大な費用と時間を要します。再建築不可の建物や既存不適格建物などは、特に注意が必要となります。

次回、そういった不動産を相続した場合の課題を解説したいと思います。

一般社団法人さいたま幸せ相続相談センターでは、相続した不動産についてのご相談に対応しています。まずはお気軽にご相談ください。