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知人が危険なマンション投資を始めてしまいました・・・【不動産鑑定士コラム】

みなさん、こんにちは!
さいたま幸せ相続相談センター 不動産鑑定士、相続・不動産コンサルタントの森田努です。

 先日、長女と2人で公園に行ったときのことです。長女がトイレに行きたいと言い出しました。長女はもう5歳ですし一人で大丈夫かと思い、一人で女性用のトイレに行かせ、私はトイレの前で待っていました。しばらくすると、トイレの中から長女の声が「パパ~、これ、どうやって流すの~?」
 「!!」。家のトイレとは流す方式が違うので、どうすれば流せるのかわからず長女は一人個室の中で困っていました。私もまさか女性トイレに入るわけにもいかず、あたふた。
 結局男子トイレに一度入って、壁についたボタンで流せることを確認し、トイレの入り口からそのことを長女に伝え、一件落着。
 しかし今回は公園のトイレで外から声をかけられたからよかったものの、お店のトイレだったらもっと大変でした。

 

 さて、話はガラッと変わり、今回はマンション投資について。
 近年、超低金利が長続きし、株価も上下が大きくリスクが高いということで、収益不動産への投資が人気を集めています。安定した賃料収入が得られるのと同時に、税金対策にもなりうるということで、富裕層だけではなく、一般のサラリーマン層の間でも需要が高まっています。書店に行ってもサラリーマン向けマンション投資の書籍が、数多く平積みされているのを目にしている方もいらっしゃることでしょう。
 しかし、不動産鑑定士の立場からハッキリ申し上げると「買っちゃダメです。」
 多くの不動産業者がサラリーマン向けに販売している賃貸物件は、利回りが非常に低く、空室の発生や賃料の下落、金利の上昇等、条件が変動した場合に赤字が発生してしまうようなものばかりです。業者は「赤字が発生したとしても費用計上すれば年末に税金が戻ってくるので大丈夫です。」などとセールストークを展開します。ですが、多少税金が戻ってくるかといっても、それに対し、数千万円もの資金を投下する意味はあるでしょうか。
最近も知人がさいたまで投資用マンションを購入したというので、詳しい話を聞いてみました。すると、とんでもなくひどい話でした。まず、購入した価格が市場価格よりも2割以上高い水準でした。また、賃料保障といっても、1年のみ。2,000万円のマンションですが、経費・金利を引いた手残りは年間30万円(利回り0.7%)とのことです。
この事例で言えば、まず、割高に購入しているので、購入した瞬間300~400万円の損が確定します。さらに、空室が発生したり、賃料が下落したりすると年間の収支もすぐにマイナスになります。このような条件で購入してしまうと、ここから黒字に逆転するのは非常に困難と言わざるを得ません。
 本人はこのような認識がなく、いい買い物をしたと思っており、さらに同じ業者からマンションを購入しようとしていたので、それは全力で阻止しました。上記のような説明をしたところ、非常にショックを受けているようでした。
 購入する前に一度ご相談いただければよかったのに!と強く強く思う事例でした。
 本当はもっともっとお伝えしたいことがあるのですが、続きは次回以降のコラムにしたいと思います。

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